도심 곳곳의 빈 상가들이 늘고 있다. 상가 공실률은 꾸준히 오름세를 타고 있으며, 이는 단순한 경기 침체의 일시적 현상이라 보기 어렵다. 구조적 문제로 고착화되고 있는 지금, 정부가 상업·업무시설의 주거용 전환을 본격 추진하며 해법 찾기에 나섰다.
국토교통부는 올해 말까지 기존 건축법의 세분화된 용도 기준을 개편하고, 보다 유연한 용도 전환 방안을 마련한다는 방침이다. 현행 제도가 융복합 수요에 부합하지 못한다는 진단에서다. 법 개정 전이라도 규제 샌드박스를 활용한 시범사업으로 정책 실효성을 높이겠다는 계획도 내놨다.
이 같은 정책 방향은 인구 감소와 주거 수요 변화에 대응하려는 필연적 수순이다. 공실이 늘어나는 상가를 방치하느니, 이를 주거로 리모델링해 공급 부족 지역에 투입하는 것이 시장 전체에 이익이 될 수 있다. 공간 활용 효율성 측면에서도 바람직한 접근이다.
그러나 단순히 ‘용도 전환’에만 초점을 맞추는 접근은 문제의 절반만 해결하는 데 그칠 수 있다. 공실 문제의 또 다른 근본에는 ‘상가임대차보호법’이 놓여 있기 때문이다.
현행 법은 임차인 보호라는 사회적 가치 실현을 목적으로 한다. 계약갱신요구권(최장 10년), 임대료 증액 상한(5%), 권리금 회수 기회 보장 등은 모두 소상공인을 위한 안전장치다. 하지만 이런 규제가 장기적으로는 임대인의 수익성을 해치고, 공실 확대를 유발하는 요인이 되고 있다는 지적도 만만치 않다.
임대료 조정이 어렵고, 임차인과의 갈등 발생 시 계약 해지가 쉽지 않은 구조 속에서, 임대인은 투자를 꺼리게 된다. 장기적으로는 ‘비어 있는 게 낫다’는 판단으로 이어지기도 한다.
실제 한국부동산원 자료에 따르면, 수도권 집합건물의 공실률은 지속 상승 중이다. 서울은 2022년 8.5%에서 2025년 10.9%로, 경기도는 같은 기간 10.2%에서 12.5%로, 인천은 9.1%에서 11.2%로 늘어났다. 단순한 일시적 현상이 아닌 구조적 위기다.
정부가 공실 해소에 진정성을 두고 있다면, 건축 규제 완화와 함께 임대차 관련 제도에도 손을 대야 한다. 상가임대차보호법의 일부 조항을 한시적 또는 탄력적으로 적용하는 방안이 고려될 시점이다.
임차인 보호와 임대인 재산권 사이의 균형을 재조정하지 않는다면, 어느 쪽에도 실질적인 도움이 되지 않는다. 상업시설의 재활용 가능성을 높이는 것만큼이나, ‘임대 시장’이라는 기반 생태계를 되살리는 일이 병행돼야 한다.
공간을 바꾸는 것만으로는 부족하다. 제도를 함께 바꿔야 한다.
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