정부의 대출 규제 강화로 전세대출 문턱이 대폭 높아졌다. 기존에는 보증금만으로 대출이 가능했던 구조가 사라지고, 이제는 소득과 상환능력까지 따져야 하는 시대가 됐다. 특히 무주택 실수요자는 물론 유주택자까지 심사 기준이 강화되면서, 주택 마련 전략의 전면 수정이 불가피해졌다.
보증비율 100% → 90% 축소...은행 리스크 부담 증가
HUG, HF, SGI 등 주요 보증기관들이 전세대출 보증비율을 일제히 기존 100%에서 90%로 하향 조정했다. 이에 따라 은행은 보증 외의 10%에 대한 리스크를 직접 부담하게 됐고, 대출 심사도 더욱 보수적으로 변했다. 기존에는 보증만 있으면 대출이 가능했지만, 앞으로는 신청자의 소득과 상환능력이 필수 심사 항목이 된다.
연소득 대비 이자비용 40% 넘으면 대출 어려워
HUG는 '안심전세대출보증'에 대해 연소득 대비 이자비용이 40% 이하인 경우에만 보증을 제공하는 새로운 요건을 도입했다. 이는 상환능력을 중시하는 기조의 일환이다. 일부 은행은 추정소득도 인정하지만, 다수의 금융기관은 증빙 가능한 소득만을 요구하고 있어 대출 신청 전 확인이 필요하다.
유주택자는 DSR 40% 규제 적용...사실상 대출 제한
SGI서울보증은 유주택자가 전세대출을 신청할 경우 보증금 비율이 60% 이상이면 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 기준을 적용한다. 무주택자는 기존 총부채상환비율(DTI) 기준이 유지되지만, 유주택자의 경우 사실상 대출이 어려워진 셈이다.
대출 연장도 '예외 없다'...같은 집이라도 재심사 필수
같은 주택에 거주하더라도 전세대출 만기 연장이나 은행 변경 시 보증 재심사가 필요하다. 보증비율 축소, 소득요건 강화, DSR 적용 등 새롭게 적용된 기준이 모두 반영되므로, 이사나 계약 갱신을 앞둔 수요자들은 사전에 심사 기준을 반드시 점검해야 한다.
정부 "갭투자 차단 목적"...실수요자 부담은 증가
정부는 전세대출이 갭투자 수단으로 활용되며 주택시장 불안 요인으로 작용한다고 판단, 이를 억제하기 위한 조치라고 설명한다. 하지만 실제로는 실수요자까지 대출 제한을 받으며 자금조달에 어려움을 겪는 상황이 이어지고 있다.
기준금리 인하에도 대출금리 상승..."보증 축소 여파"
한국은행이 2025년 5월 기준금리를 2.50%로 인하했음에도 불구하고, 전세대출 금리는 상승세를 보이고 있다. 보증기관의 보증비율 축소로 은행의 리스크가 증가했고, 이에 따른 심사 강화가 금리 인상으로 이어졌다는 분석이다.
7월부터 '스트레스 DSR' 시행...대출 환경 더 악화
오는 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 제도는 대출 심사 시점이 아닌 미래 금리 인상 가능성을 반영해 대출 한도를 정하는 방식이다. 이에 따라 대출 가능 금액이 추가로 줄어들 것으로 전망된다. 실제로 지난 5월 가계대출이 6조 원 이상 급증한 것도 해당 제도 시행 전 '막차'를 타려는 수요가 몰렸기 때문이라는 분석이다.
이제는 전략적 판단이 필수..."한도 확인부터"
전세대출을 고려 중인 수요자라면 보증금 비율만이 아니라 소득 수준, 보증기관 요건, DSR 적용 여부 등을 종합적으로 따져봐야 한다. 특히 유주택자는 심사 조건이 한층 엄격해졌고, 무주택자라도 소득 증빙이 부족하면 대출이 거절될 수 있다. 전문가들은 "사전에 대출 가능 한도를 정확히 파악하고 전략적으로 접근해야 한다"고 조언한다.
문의 : 정세림기자(부짜르트) 010-6568-3103
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