부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실과 고금리 기조가 이어지면서 부동산 시장이 얼어붙은 가운데, 아는 사람들만 투자한다는 'NPL(부실채권)' 시장이 대안으로 떠오르고 있다. 특히 높은 수익을 기대할 수 있는 'NPL 특수물건'에 대한 관심이 커지고 있지만, 전문가들은 옥석 가리기가 무엇보다 중요하다고 조언한다.
'부동산 빚'을 할인받아 사는 NPL 투자란?
NPL(Non-Performing Loan)은 단어 그대로 '수익을 내지 못하는 대출', 즉 부실채권을 의미한다. 쉽게 말해 은행이 아파트를 담보로 돈을 빌려줬는데, 대출자가 이자나 원금을 제때 갚지 못해 '문제 있는 빚'이 된 것이다.
은행은 이 부실한 빚을 계속 안고 있기보다, 손해를 감수하고 원금보다 싼값에 시장에 내다 판다. 투자자는 바로 이 '할인된 빚(채권)'을 사들인 후, 법원 경매 등을 통해 담보 부동산을 처분하여 수익을 내는 구조다. 예를 들어 5억 원의 빚을 4억 원에 사 와서, 경매를 통해 담보 아파트를 5억 원에 매각하면 1억 원의 차익을 얻는 식이다.
최근 건설 경기 부진과 자영업자 연체율 증가로 NPL 물건이 시장에 많아지면서, NPL은 부동산 하락기 투자처로 주목받고 있다.
같은 NPL, 다른 위험…'특수물건'의 두 얼굴
하지만 모든 NPL 부동산이 안전한 것은 아니다. NPL은 권리관계가 깨끗해 아파트처럼 쉽게 거래되는 '일반물건'과, 법적으로 복잡한 문제가 얽힌 '특수물건'으로 나뉜다.
'NPL 특수물건'이란 ▲건물 주인이 공사대금을 못 줘 유치권이 걸려있거나 ▲토지와 건물 주인이 달라 분쟁 소지가 있는(법정지상권) 부동산 등을 말한다. 이런 물건들은 법적 문제를 해결해야 하는 어려움 때문에 일반 투자자들이 기피해 감정가보다 훨씬 저렴하게 거래된다.
이 때문에 특수물건은 법적 리스크를 해결할 능력만 있다면 높은 수익을 안겨주는 '숨은 진주'가 될 수 있지만, 반대로 해결에 실패하면 투자금을 모두 날릴 수도 있는 '고위험 자산'의 대표 격이다.
'리스크 분석'이 관건…전문가 도움 필요
이러한 시장 상황에 대해, '반값NPL플랫폼'의 NPL전문가 김모 씨는 "특수물건은 높은 기대수익률을 가진 매력적인 투자처이지만, 개인이 법률, 세무, 건축 등 모든 분야의 리스크를 혼자 분석하고 감당하는 것은 사실상 불가능하다"고 설명했다.
이어 "최근에는 저희와 같이 변호사, 법무사 등 전문가 그룹이 사전에 물건의 위험 요소를 분석하고 해결해 주는 플랫폼이 등장하고 있다"면서, "투자자는 이런 서비스를 통해 유치권, 법정지상권 등의 복잡한 법적 과정을 직접 거치지 않고, 플랫폼에 위임함으로서 투자 실패 확률을 크게 낮출 수 있다"고 조언했다.
결론적으로 부동산 시장 침체기에 NPL 투자는 새로운 기회가 될 수 있다. 다만 안정적인 '일반물건'에 투자할지, 전문가의 도움을 받아 고수익 '특수물건'에 도전할지는 투자자 본인의 성향과 위험 감수 능력에 따라 신중하게 결정해야 할 것으로 보인다.
※[NPL 톺아보기]기사는 ‘반값엔피엘플랫폼(NPL114.com)’의 도움을 받아 만듭니다.
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