[부동산정보신문] 정현화 기자 = 최근 부산 해운대구에 위치한 더타임해운대 오피스텔이 준공 이후 1년 넘게 방치되면서 사업자·수분양자·채권자 피해가 확산하고 있다. 원인으로는 해당 사업의 신탁사인 코람코자산신탁(이하 코람코)의 과도한 권한 행사와 관리 부실이 지목된다. 업계에 따르면 지난 2019년 준공된 ‘더타임해운대’는 시행사 ‘나인테일’이 코람코와 체결한 '책임준공 확약형 관리형토지신탁' 형태로 추진됐다. 하지만 그 과정도 순탄치 않았다. 코람코가 선정한 시공사가 부도가 나는 등 난항을 겪은 것으로 알려졌다.
준공 이후에도 상황은 나아지지 않았다. 준공 이후 코람코는 신탁재산 보전을 이유로 나인테일의 분양을 금지하고 1년 이상 건물을 방치했다. 이로 인해 건물 가치는 지속 하락했고, 나인테일은 분양 적기를 놓쳐 자금난에 빠졌으며 수분양자들은 재산권 행사조차 불가능해졌다. 이에 나인테일은 유지관리 비용을 부담하며 분양 정상화를 위해 대주단·코람코와 협의를 지속해왔으며,
입주희망자 파악에 나섰고, ‘외부 보증기관의 금융보증서를 발급’해 ‘분양자 보호장치’도 마련했다.
그러나 코람코가 시행사 측의 분양 자체를 막았다는 게 나인테일의 주장이다. 나인테일이 직접 나서 분양가 조정과 신속한 분양을 통한 회생안을 추진했지만, 코람코 측은 실질적인 지원이나 관리 조치를 취하지 않았다고 강조했다. 나인테일 측은 "코람코는 마치 시행사가 불법 분양을 하는 것처럼 허위사실을 담은 자료를 언론에 배포했다"고 반발했다. 특히 해당 보도는 코람코의 신탁재산 관리 권한이 법원 결정으로 제한된 지 불과 6일 만에 나왔으며, 나인테일이나 대주단의 반론권도 보장되지 않았다는 주장이다.
코람코의 분양 금지, 장기 방치, 허위사실 유포에 더해 일부 대주단과의 결탁 가능성까지 제기됐다. 나인테일 관계자는 "신탁재산 가치를 고의로 떨어뜨려 기한이익상실(EDO) 이후 공매 절차나 일부 대주단의 저가 인수를 돕는 행위일 수 있다"고 말했다.
이번 사태는 관리형토지신탁 구조적 문제점을 단적으로 보여준다. 신탁사는 법적으로 선량한 관리자로서 재산 가치를 보전해야하는 의무가 있지만, 실제 현장에서는 권한 남용과 관리 부실로 위탁자·채권자 피해가 커지는 경우가 발생할 수도 있다. 아울러 신탁재산 관련 허위 사실 유포, 관리 부실, 가치 하락 유도 등의 행위가 일부 채권자의 이해와 맞물릴 경우 시장 질서를 해치는 심각한 부작용이 발생할 수 있다는 지적도 나온다. 투명하고 책임 있는 신탁 재산 관리 체계를 마련해야하는 이유이기도 하다.
현재 나인테일은 코람코에 신탁계약 해지 공문을 발송한 상태다.
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