서울시가 도시정비형 재개발, 공공임대사업, 조경공사 비용 체계 등 핵심 부동산 정책 전반에 대한 규제를 전방위로 완화했다. 지난 1월부터 추진해 온 규제 해소 조치가 일회성에 그치지 않고, 구조적인 '연속 드라이브'라는 점을 분명히 한 것이다.
14일 서울시는 도시정비형 재개발 사업 확대, SH공사 매입임대사업 제도 개선, 조경공사 원가 반영 등 3건의 규제 개선안을 발표했다. 핵심 키워드는 ‘현장 불편 해소’와 ‘사업성 강화’다.
■ 창동·상계·강남·잠실…‘광역중심 빅4’ 부상
서울시는 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획’을 개정해 도시정비형 재개발 가능 지역을 대폭 확대했다. 기존 영등포·용산·청량리·왕십리 등 일부 권역에 국한됐던 대규모 복합개발이 창동·상계(동북권)와 강남 도심·잠실(동남권)까지 확장된다.
높이 규제도 크게 완화됐다. 영등포 도심의 경우 기준 및 최고 높이 제한이 모두 폐지됐고, 용산·청량리·가산대림, 마포·공덕 등 광역중심지는 기준 높이가 150m로 상향됐다. 연신내·불광, 신촌, 봉천 등 지역중심지는 130m까지 가능해졌다. 서울시 관계자는 “도시 스카이라인을 자율에 맡기겠다는 방침”이라고 설명했다.
■ 시니어 주택 공급엔 ‘용적률 200% 인센티브’
초고령사회에 대응한 시니어 주택 공급 유도책도 포함됐다. 도심 내 건축물 중 연면적의 20% 이상을 노인복지주택으로 구성하면, 허용용적률을 최대 200%까지 상향하고 건물 높이도 30m 완화해준다. 도심 의료·교통 인프라를 활용한 실버타운급 주거단지 조성이 가능해질 전망이다.
■ 용적률 역차별 해소…일반상업·준주거 10% 상향
도시정비형 재개발구역의 용적률 체계도 현실화됐다. 일반상업지역은 기존 800%에서 880%로, 준주거지역은 400%에서 440%로 각각 10% 상향됐다. 특히 일반지역 대비 낮은 용적률로 지적돼 온 ‘역차별’ 문제가 개선됐다. 준공업지역은 지난해 제도개편 사항이 반영돼 밀도 제고가 가능해졌다.
■ SH 매입임대 ‘불가 판정’ 해소
두 번째 개선안은 SH공사의 신축약정 매입임대주택사업 구조를 손질했다. 기존에는 공사 중 해당 부지가 개발예정구역으로 지정되면 SH가 매입을 거부할 수 있어 사업자들이 불법건축물 판정과 강제이행금 부담을 떠안아야 했다.
앞으로는 개발예정구역 지정 이전에 착공승인을 받은 사업장의 경우 SH가 매입을 인정한다. 서울시는 “사업자들의 예측 가능성을 높이고, 임대주택 공급도 안정적으로 이어갈 수 있게 됐다”고 밝혔다.
■ 조경공사 ‘물값’까지 반영…현장 체감도↑
조경공사에 필요한 살수차 운용 비용과 물값도 원가에 반영된다. 폭염기에 반복되는 물주기 작업은 그간 사업자 부담으로 처리돼 왔으나, 앞으로는 상수도 요금 기준으로 산정된 물값과 운반비가 표준품셈에 반영돼 기계경비로 책정된다. 건설 현장의 원가 부담이 다소 완화될 것으로 기대된다.
■ “개발은 키우고, 규제는 걷는다”
서울시는 이번 조치를 “경제활성화를 가로막는 규제 장벽을 제거한 것”이라고 평가했다. 오세훈 서울시장의 규제 완화 기조는 단순한 개발 촉진을 넘어, 도시경쟁력 제고와 민간 투자 유인, 고령사회 대응이라는 세 가지 축을 겨냥하고 있다.
부동산 업계는 “서울시가 핵심지를 중심으로 정비사업의 패러다임을 바꾸고 있다”며 “정비구역 재편이 본격화되면 민간 개발 수요가 급속히 움직일 것”이라고 내다봤다.
한국부동산AI신문 서초지부장 정애리
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