외국인이 수도권 주택을 투기 목적으로 매입하는 일이 어려워진다. 국토교통부는 8월 21일 중앙도시계획위원회 심의를 통해 서울시 전역, 인천시 7개 구, 경기도 23개 시·군을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했다. 이번 조치는 외국인의 무분별한 주택 매입과 해외 자금 유입에 따른 투기 거래를 막고 주택 시장 안정을 도모하기 위한 것으로, 실거주 목적이 없는 외국인은 수도권 내 주택을 사실상 매입할 수 없다.
외국인이 허가구역 내에서 주택을 매입하려면 사전에 시·군·구청의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 체결된 계약은 법적 효력이 없다. 외국인이 허가를 받아 주택을 취득한 경우, 4개월 이내 입주하고 2년간 실거주해야 한다. 이를 이행하지 않으면 최대 취득가의 10%까지 이행강제금이 부과된다. 주택 유형은 단독주택, 아파트, 연립, 다세대, 다가구주택 등 「건축법 시행령」 별표1에 해당하는 모든 주택이 포함된다.
이번 대책은 실수요 중심의 부동산 시장을 만들기 위한 강도 높은 조치다. 특히, 자금 출처 조사도 강화된다. 외국인이 제출해야 할 자금조달계획서에는 해외자금 출처와 체류 자격(비자유형)을 명시해야 하며, 자금세탁 등 위법 소지가 있을 경우 금융정보분석원(FIU)에 통보되어 해외 FIU로 전달된다. 해외 세금 회피가 의심될 경우엔 국세청을 통해 해외 과세당국에 정보가 공유된다.
부동산 거래 데이터를 보면 외국인의 수도권 주택거래는 2022년부터 증가세를 이어가고 있다. 2022년 4,568건이던 거래는 2023년 6,363건, 2024년에는 7,296건으로 집계됐다. 올해 7월까지도 4,431건으로, 연말까지 증가 추세가 이어질 것으로 보인다. 국적별로는 중국인이 73%, 미국인이 14%를 차지하며, 특히 고가주택의 현금 거래 비율도 높아 투기 의심이 짙은 것으로 분석됐다.
서울 강남 3구와 용산구 등 기존 토지거래허가구역에서 외국인 거래량은 일시적으로 감소했지만, 서울시 전체적으로는 거래가 다시 늘고 있는 상황이다. 이에 따라 정부는 기존 지역 외에도 수도권 전역을 허가구역으로 확대 지정했다. 오피스텔 등 업무용 시설은 제한에서 제외되지만, 주거용 시설은 모두 규제 대상이다.
국제 통상 논란 가능성에 대해 국토부는 “공공 이익을 위한 자국 내 규제는 국제적으로 정당성이 인정된다”며 “다수 국가에서도 외국인의 토지 소유를 제한하고 있다”고 설명했다. 실제로 캐나다, 호주, 중국 등도 외국인의 주택 취득을 엄격히 제한하고 있으며, 한국의 규제도 이에 상응하는 수준으로 분석된다.
이번 조치는 내년 8월 25일까지 1년간 시행되며, 시장 상황에 따라 연장이 검토된다. 정부는 외국인의 실거주 목적 주택 구매는 허용하되, 실거주 의무를 위반하면 강제조치에 나서겠다는 방침이다. 현장 점검도 강화해 이행 여부를 확인하고 필요시 허가 취소까지 고려하고 있다.
국토부는 “외국인의 주택 투기를 원천 차단하고, 국민의 주거 안정과 시장 질서 회복에 초점을 맞춘 제도”라며 “합리적 국토 이용과 부동산 시장 건전화를 위해 지속적으로 제도를 보완해나갈 것”이라고 밝혔다.
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