서울 아파트 시장이 시세 하락과 거래 위축 속에서도 국지적 과열 현상을 보이며 혼조 양상을 보이고 있다. 송파구 등 일부 지역은 신고가 행진과 청약 과열이 이어지는 반면, 전반적인 매매가는 10억 원 아래로 내려앉았다. 부동산 시장에서는 “6·27 대출 규제의 효과가 점차 희석되고 있다”는 분석이 나온다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 송파구의 한 아파트 단지에서는 지난 7월 전용 59㎡가 16억5,000만 원에 거래됐다. 직전 거래보다 1억 원 이상 오른 가격이다. 같은 지역의 청약 시장에서는 11억 원이 넘는 분양가에도 10만 명이 넘는 신청자가 몰려 '로또 청약' 열풍을 방증했다.
이 같은 분위기는 시세에도 영향을 주고 있다. 이번 주 서울 아파트값은 전주와 유사한 상승률을 기록했지만, 마포·성동구는 2주 연속 오름폭을 키웠다. 한국부동산원 매수심리지수는 한때 100 아래로 떨어졌다가 최근 99.8까지 회복하며 수요 회복 신호를 보이고 있다.
다만 전체 거래량은 여전히 위축된 상태다. 거래 절벽에도 매수 심리가 되살아나는 이유에 대해 전문가들은 “매매·임차 수요자에게 실효성 있는 공급이 뒷받침되지 않으면 수요 억제책은 오래가지 못한다”고 진단했다. 김윤덕 국토교통부 장관은 9월 초 공급 대책을 발표할 계획이다.
한편 서울 아파트 평균 매매가는 최근 10억 원 선 아래로 하락했다. 서울부동산정보광장에 따르면, 8월 27일 기준 평균 매매가격은 9억823만 원으로, 두 달 전인 6월(13억3,818만 원) 대비 30% 넘게 하락했다. 이는 2023년 3월 이후 2년 5개월 만의 최저치다.
연초 12억7,000만 원대였던 서울 아파트 평균 매매가격은 2월 14억7,000만 원까지 상승한 뒤, 토지거래허가구역 확대와 6·27 대출 규제 여파로 급락세를 보이며 8월 들어 9억 원대 초반까지 떨어졌다. 이 시기 수도권 내 10억 원 초과 아파트 거래 비중은 28%에서 17%로 줄고, 5억 원 이하 거래 비중은 34%에서 46%로 증가했다.
지역별 거래 양상도 엇갈렸다. 성북구 돈암동의 한 단지는 전용 84㎡ 기준 8억 원 안팎의 실거래가를 기록하며 서울 내 최다 거래 단지로 떠올랐다. 반면 송파·성동·마포 등 규제 민감 지역은 거래량이 이전보다 최대 80% 가까이 급감했다. 고가 아파트 비중이 높은 강남 3구와 용산은 대출 규제 영향이 상대적으로 작았다.
계약 취소 급증에 따른 시장 왜곡 우려도 커지고 있다. 국토교통부에 따르면, 지난 6월 한 달간 서울 아파트 계약 취소 건수는 1,000건을 넘었으며, 이 가운데 상당수가 최고가 거래 건이었다. 특히 서초·강남·용산 등에서는 고가 계약 후 취소되는 ‘허수 거래’ 의혹이 제기되고 있다.
전문가들은 “단기적인 규제만으로 시장을 통제하긴 어렵다”며 “실수요자 중심의 공급 확대와 거래 투명성 확보가 병행돼야 한다”고 강조했다. 정부가 예고한 공급 대책이 시장 신뢰를 회복하고 수요의 방향성을 제시할 수 있을지 주목된다.
문의: 류재환 기자 (010-2797-2540)
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