유동성과 초격차 시대, 한국 부동산 시장의 새로운 변곡점
최근 한국 부동산 시장을 보면, 매물은 늘어나고 있는데도 가격은 오히려 더 빠르게 오르는 아이러니한 모습이 나타나고 있다. 이제는 기존의 상식을 넘어서는 완전히 새로운 패러다임이 펼쳐진 셈이다. 이는 단순히 한두가지 요인 때문이 아니라, 거시경제 환경과 시장 구조의 변화가 복합적으로 맞물린 결과다. 앞으로 시장이 어디로 흘러갈지 더 깊은 고민이 필요한 시점이다.
거시 경제의 변화와 부동산 시장 내 유동성 흐름
지금 부동산 시장의 흐름을 이해하려면 먼저 큰 경제 환경부터 살펴봐야 한다. 최근 전 세계적으로 경기 둔화 우려가 커지면서 각국 중앙은행이 금리 인하로 방향을 전환하고 있다. 시중에 돈이 풀리면서 대출 이자 부담이 줄어들자 주택 매수 심리가 움직이고 있다. 부동산은 인플레이션이 우려될 때 자산을 지키는 수단으로 다시 주목받는다. 현금 가치가 떨어질 수 있다는 불안감이 커질수록 사람들의 관심은 부동산 같은 실물 자산으로 쏠린다. 실제로 전문가들 사이에서는 유동성 장세가 부동산 시장의 슈퍼사이클을 이끌고 있다는 분석이 확산되고 있으며, 서울 강남은 물론 강북권까지 상승세가 번지고 있다.
심해지는 양극화와 ‘초격차’의 등장
그러나 금리 인하와 유동성 확대가 모든 곳에 똑같이 작용하는 것은 아니다. 최근 시장 전문가들은 서울에서 ‘초격차’ 현상이 심화되고 있다고 지적한다. 상위 1%의 ‘슈퍼스타 단지’에서는 가파른 가격 상승이 이어지며 자산 양극화를 더욱 두드러지게 만들고 있다. 과거 1970년대 강남은 여러 계층이 함께 살아가던 동네였지만, 이제는 고가 주택이 중심이 되면서 도시 내 계층 격차도 확대되고 있다.
양극화는 서울에만 국한되지 않는다. 수도권에서도 강남과 가까운 분당, 과천, 평촌, 수지 등 일부 신도시는 서울과 발맞춰 상승세를 보이지만, 다른 지역은 소외되거나 정체되는 모습이 나타난다. 교통망이나 업무지구 접근성 같은 입지 조건이 주택 가치에 미치는 영향이 갈수록 커지고 있기 때문이다.
정책의 역설과 공급 문제
정부 정책의 영향도 주목할 필요가 있다. 수요 억제를 위한 대출 규제는 오히려 시장을 왜곡했다는 지적이 많다. 주택담보대출 한도가 줄면서 중산층의 내 집 마련은 더 어려워졌고, 거래량은 줄었지만 9억 원 이하 주택 시장은 여전히 활발해 가격이 상승했다. 반대로 고가 주택 시장은 규제에서 비교적 자유로워 신고가를 경신하며 별도의 시장처럼 움직였다. 결과적으로 수요 억제책이 실제 수요를 줄이기보다는 수요를 다른 곳으로 이동시키며 ‘패닉 바잉’을 촉진한 셈이다.
공급 확대 정책의 실효성에도 의문이 제기된다. 공공분양은 민간 브랜드 아파트를 비교적 저렴하게 공급할 수 있다는 점에서 의미가 있지만, 핵심 입지를 확보하지 못하는 경우가 많다. 서울 용산 국제업무지구처럼 입지가 뛰어난 국공유지는 여전히 오피스 개발 중심에 머물러 있어 주택 부족 문제 해결에는 도움이 되지 못한다. 최근 전망에 따르면 2027~2028년 사이 서울 아파트 신규 공급은 연간 1만 채 이하로 줄어들 것으로 보인다. 이 경우 전세 가격 상승이 다시 매매 가격 상승으로 이어질 수 있다는 우려가 커진다.
지속 가능한 시장을 위한 제언
현재 한국 부동산 시장은 글로벌 유동성 확대, 인플레이션, 정책 왜곡 등이 얽히면서 과거와 다른 흐름을 보이고 있다. 이러한 상황을 안정시키고 지속 가능한 주거 환경을 만들기 위해서는 일관성 있고 합리적인 정책이 필요하다.
첫째, 투기성 수요를 억제하면서 실수요자가 안심하고 집을 마련할 수 있도록 세제 구조를 현실화해야 한다. 재산세 실효세율을 조정하고, 고가 주택에는 주택담보대출 이자에 가산 금리를 적용하는 등 자산시장에 대한 세밀한 관리가 요구된다.
둘째, 무엇보다 중요한 것은 공급이다. 단순히 물량을 늘리는 수준을 넘어, 용산 정비창 부지나 상암동 랜드마크 타워 부지처럼 서울 도심의 국공유지를 적극 활용해야 한다. 이곳을 중심으로 대규모 주택 공급 계획을 추진한다면 과거 1기 신도시나 보금자리주택처럼 시장 기대를 바꾸는 파격적 변화가 가능하다. 이를 통해 과열된 수요를 흡수하고 장기적 안정에도 기여할 수 있다.
부동산 문제는 단순한 경제 이슈를 넘어 사회적 갈등으로 이어진다. 이제는 정책당국이 시장 참여자의 심리를 세심하게 살피고, 원칙 없는 조치로 혼란을 만들기보다는 합리적이고 일관된 기준 아래에서 주거 안정과 자산 양극화 해소 같은 근본 대책을 마련해야 한다.
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