수도권 아파트 분양 시장이 얼어붙고 있다. 올해 3분기 수도권 민간 아파트의 초기 분양률이 76.4%로 떨어지며 3분기 연속 하락세를 이어갔다.
12일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 4분기 83.9%였던 수도권 아파트 초기 분양률은 올해 1분기 81.5%, 2분기 78.4%, 3분기 76.4%로 낮아졌다. 분양이 시작된 후 3~6개월 내 평균 계약률을 의미하는 초기 분양률이 80% 아래로 내려앉은 것은 심리적 하락 신호로 받아들여진다.
시장에서는 금리 부담과 정부 규제 강화, 그리고 공급 과잉이 복합적으로 작용하며 실수요자들이 관망세로 돌아섰다는 분석이 나온다. 한 건설사 관계자는 “청약 경쟁률이 떨어지고 계약 포기 사례가 늘고 있다”며 “금리와 경기 불안이 맞물려 분양 시장의 체감 온도가 크게 낮아졌다”고 말했다.
주택도시보증공사 관계자는 “금리 인상으로 인한 대출 부담이 커지면서 수도권 외곽지역을 중심으로 미분양 위험이 높아지고 있다”며 “특히 일부 중소형 단지는 계약률이 60% 수준에 머무르고 있다”고 전했다.
국토연구원 조사에 따르면 올해 상반기 수도권 분양 물량은 전년 대비 15% 이상 증가했다. 공급은 늘었지만 수요는 따라가지 못해 지역 간 격차가 뚜렷해졌다. 서울과 주요 도심권 단지는 청약 경쟁률이 여전히 높지만, 외곽지역에서는 미계약 물량이 쌓이며 양극화가 심화되고 있다.
정부는 시장 위축을 완화하기 위해 청약 제도와 대출 규제 완화를 검토 중이다. 국토교통부 관계자는 “청년·신혼부부를 중심으로 한 특별공급 확대와 대출 여건 완화 등을 추진해 실수요자 부담을 줄이겠다”고 밝혔다. 다만 업계에서는 금리 안정과 정책 일관성이 확보되지 않으면 회복세를 기대하기 어렵다는 지적이 나온다.
수원대학교 부동산학전공 노승철 교수는 “수도권의 초기 분양률 하락은 단순한 일시적 조정이 아니라, 금리 인상과 경기 둔화, 공급 과잉이 동시에 작용한 구조적 문제”라며 “금리 안정이 이뤄지고 정부가 청약 제도와 세제 정책을 현실화해야 시장이 다시 움직일 것”이라고 설명했다.
노 교수는 또 “분양가 상한제나 대출 규제 등 수요·공급 양 측면의 제도 개선이 병행되지 않으면 내년 상반기까지도 시장 침체가 이어질 수 있다”고 덧붙였다.
일부 지역에서는 여전히 높은 청약 경쟁률을 기록하는 단지도 있다. 서울 강남권과 과천, 분당 등 인기 지역은 청약률이 수십 대 1을 기록했지만, 경기 북부나 외곽 지역에서는 청약 미달이 잇따랐다. 분양 시장이 ‘이중 구조’로 고착되는 모습이다.
전문가들은 분양 시장 회복의 핵심 요인으로 금리 안정과 실수요자 중심 정책을 꼽는다. 실수요자의 진입 장벽을 낮추고 분양가 산정의 합리성을 높여야 시장 신뢰가 회복될 수 있다는 것이다.
노승철 교수는 “정부가 시장의 흐름을 명확히 읽고 정책 신호를 일관되게 유지해야 한다”며 “공급자와 수요자 모두가 예측 가능한 구조가 마련될 때 시장이 안정될 것”이라고 강조했다.
분양률 하락은 단순한 경기 조정이 아니라 수요 위축과 공급 불균형이 맞물린 구조적 변화로 보인다. 정부의 정책 일관성과 시장의 신뢰 회복이 이루어질 때, 수도권 분양 시장은 다시 정상 궤도에 오를 것으로 전망된다.
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