홍천군 서면 일대가 전원주택과 세컨드하우스 수요 증가와 함께 토지 활용 방식의 변화를 맞고 있다. 단순 주거 목적을 넘어 사무소, 관리 공간, 소규모 사업 거점 등으로 활용 가능한 근린생활시설에 대한 관심이 커지고 있지만, 복잡한 개발행위 허가와 건축 인허가 절차로 사업을 중도에 포기하는 사례도 적지 않다.
이런 가운데 홍천군 서면 모곡리 1146-16번지에서 진행된 한 프로젝트가 전원지역 토지 개발의 현실적인 해법을 제시하는 사례로 주목받고 있다. 해당 사업은 경기도 구리에서 중개업을 운영 중인 유탑공인중개사 ‘부동산이야기’의 이훈 대표가 토지 매입 단계부터 개발행위 변경, 근린생활시설 건축, 준공까지 전 과정을 직접 총괄해 진행했다.
해당 부지는 당초 단독주택 용도로 개발행위 허가가 이뤄져 있었으나, 실제 활용 목적에 맞춰 제2종 근린생활시설(사무소)로 개발행위 변경이 추진됐다. 이 대표는 토지 매입 직후 명의 변경과 지번 분할, 용도 적합성 검토를 선행해 계획관리지역 내 건축 기준을 충족하도록 구조를 재정비했다. 전원지역 토지의 경우 초기 허가 구조를 명확히 하지 않으면 이후 건축이나 준공 단계에서 행정 리스크가 발생할 수 있다는 판단에서다.
개발행위 변경 완료 이후에는 건축신고 절차를 거쳐 소규모 근린생활시설 신축이 진행됐다. 연면적 약 31㎡ 규모의 사무소로, 건폐율과 용적률 기준을 충족한 상태에서 건축·대수선·용도변경 신고필증이 정상적으로 교부됐다. 착공 단계에서는 홍천군청에 착공계를 제출하고, 건물현황측량성과 작성과 각종 대관 업무를 병행해 공정 지연 없이 공사가 이어지도록 관리했다.
시공 과정에서는 전원지역 특성이 반영됐다. 외벽은 방부목과 오일스테인 마감으로 유지관리 부담을 낮췄고, 전기 인입과 계량기 설치, 출입 동선과 데크 공간 확보 등 실제 사용 과정에서 문제가 되기 쉬운 요소를 사전에 반영했다. 컨테이너 구조를 활용해 공사 기간을 단축하고 비용 효율성을 높인 점도 이번 사례의 특징으로 꼽힌다.
이번 프로젝트는 근린생활시설 준공 자체보다, 토지 매입부터 인허가, 설계·측량, 시공 관리, 준공 승인까지 전 과정을 하나의 흐름으로 연결했다는 점에서 의미가 크다. 이훈 대표는 “전원지역 개발은 단계별로 주체가 나뉘면 일정 지연이나 비용 증가 가능성이 높다”며 “초기부터 전체 구조를 이해하고 관리하는 것이 사업 안정성의 핵심”이라고 말했다.
부동산 업계에서는 홍천·가평·양평 등 수도권 인접 전원지역을 중심으로 소형 사무소, 세컨드 오피스, 관리형 근린생활시설 수요가 점진적으로 늘어날 것으로 보고 있다. 다만 토지 가격보다 전기·도로 인입비, 인허가 비용, 유지관리 구조가 전체 사업성에 미치는 영향이 크다는 점에서, 실제 사례를 기반으로 한 현실적인 검토가 필요하다는 지적이 나온다.
홍천 모곡리 사례는 전원지역 토지 활용과 근린생활시설 건축을 고민하는 수요자들에게, 이론이 아닌 현장에서 검증된 개발 프로세스가 어떻게 작동하는지를 보여주는 참고 사례로 평가되고 있다.
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