[투데이타임즈 / 서민영 기자] 정부의 10·15 부동산 대책으로 서울 전역 및 수도권 일부가 투기과열지구로 지정되면서, 재건축 추진 단지 집주인들이 '내 집을 팔 권리'조차 행사하지 못하는 사상 초유의 고립 상태에 빠졌다. 조합원 지위 양도 금지라는 강력한 규제에 토지거래허가제(토허제)와 ‘계약갱신청구권’이라는 기존 족쇄까지 더해지며, 집주인들은 팔고 싶어도 팔 수 없는 '규제의 감옥'에 갇힌 형국이다.
1. "팔고 싶어도 살 사람이 없다"… 조합원 승계 박탈이 만든 '강제 보유'
이번
10·15 대책의 핵심인 투기과열지구 및 토허제 지정은 재건축 집주인들의 퇴로를 거의 차단했다. 조합설립인가 이후 단계에 있는 단지들은 이제 10년 거주·5년 보유 등 엄격한 요건을 채운 1주택자 등 예외 경우가 아닌 이상 제3자에게 집을 팔기 힘든 상황이다.
엄밀히 말하면 매매 계약 자체는 가능하지만, 집을 사는 매수자가 '조합원 지위'를 승계받지 못하고 현금청산 대상이 된다. 재건축 아파트를 사면서 새 아파트 입주권을 받지 못한다는 것은 매수자 입장에서 아무런 메리트가 없다는 뜻이다. 결국 집주인은 매물을 내놓아도 임자를 찾을 수 없는, 사실상 '강제 보유' 상태가 된 것이다. 한 집주인은 "결혼으로 인해 기존 집을 내놨지만, 매수자의 조합원 자격 승계가 안 된다는 소식에 문의가 뚝 끊겨 기존 집 처분을 못하고 있어 혼인신고도 못 하고 있는 상황이다. 내 자산인데 국가가 매매를 원천 봉쇄한 것이나 다름없다."라며 분통을 터뜨렸다.
2. 토허제와 갱신권의 합작… "세입자가 안 나가면 4년간 매도 불가"
이미 토지거래허가구역으로 묶인 핵심 정비사업지의 상황은 더욱 처참하다. 토허제 지역에서 집을 팔려면 매수자가 '즉시 실거주'를 해야 허가가 떨어진다. 즉, 전세를 끼고 파는 갭투자는 불가능하며 무조건 비어 있는 집이거나 매수자가 즉시 들어올 수 있는 상태여야만 한다.
여기서 집주인의 발목을 잡는 것이 세입자의 '계약갱신청구권'이다. 세입자가 갱신권을 행사해 2년 더 거주하겠다고 나서면, 집주인은 실거주 의무를 지켜야 하는 새로운 매수자를 구할 방법이 없다. 결국 세입자가 나갈 때까지, 혹은 갱신권이 만료되는 최대 4년 동안 집주인은 팔고 싶어도 팔지 못한 채 하염없이 기다려야 한다. 매도 여부가 집주인이 아닌 세입자의 결정에 좌우되는 주객전도 상황이 벌어지고 있는 것이다. 이로 인한 매물 잠김 현상은 극심한 '매도자 우위 시장'으로 이어졌으며, "부르는 게 값"이라는 말이 나올 정도로 높은 호가가 실거래로 연결되며 집값이 폭등하는 실정이다.
3. "신축 입주 규정에 묶였는데 기존 집은 요지부동"… 실수요자의 비명
가장 절박한 이들은 기존 재건축 주택을 처분해 신규 단지 분양권 잔금을 치르려던 1주택 갈아타기 실수요자들이다.
이들은 정부 규제에 따라 신규 주택 입주 시 기존 주택을 반드시 처분해야 한다는 서약을 한 경우가 많다.
하지만
10·15 대책으로 기존 집의 조합원 지위 양도가 막히면서 처분 자체가 힘들어졌다. 팔아야 입주를 하는데, 팔 길이 막혀버린 것이다. 분양권 잔금을 치르지 못하면 입주가 취소되거나 막대한 연체료를 물어야 하고, 그렇다고 분양권을 팔자니
60%가 넘는 징벌적인 양도세가 기다리고 있다. 집주인들은 "정부 정책대로 새 집을 마련하고 입주 의무까지 지키려는데, 정작 기존 집을 못 팔게 막아버리면 어떻게 하라는 것이냐"며 하소연하고 있다.
4. 매물 잠김이 불러온 역설… 씨 마른 시장에 '배짱 호가'만 득세
이처럼 집주인들이 팔고 싶어도 못 파는 상황이 고착화되면서 시장의 매물은 완전히 자취를 감췄다. 거래 가능한 매물 자체가 귀해지자 시장은 철저하게 매도자 우위로 돌아섰다. 간혹 나오는 '양도 가능한 예외 매물(10년 거주·5년 보유 등)'은 희소성이 극대화되어 가격이 천정부지로 치솟고 있다.
전문가들은
"집주인들의 퇴로를 막으면 매물이 늘어나 가격이 안정될 것이라는 정부의 계산은 완전히 빗나갔다"고 입을 모은다. 오히려 '팔 수 없는 집'들이 많아지면서 시장의 유통 물량이 급감했고, 이것이 강력한 공급 부족 신호로 작동해 집값을 더 자극하고 있다는 분석이다. 결국 10·15 대책과 토허제의 결합은 집주인에게서 재산권 행사의 자유를 앗아갔으며, 시장에는 매물 절벽에 따른 가격 상승이라는 부작용을 낳고 있다. 출구가 봉쇄된 집주인들의 분노가 극에 달하면서 규제 완화를 요구하는 목소리는 더욱 거세질 전망이다.
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