지식산업센터 시장에 한동안 ‘팔리지 않는 자산’이라는 인식이 짙게 드리웠다. 공급은 이어졌지만 수요는 위축됐고, 분양 프리미엄을 기대하던 투자자와 확장을 고민하던 중소기업 모두 관망세로 돌아섰다. 거래량 감소와 담보대출 연체율 상승, 신규 공급 지속이라는 지표가 겹치며 시장 부담은 누적되는 모습이다. 이런 국면에서 ‘저점 매수’라는 표현은 낙관으로 들릴 수 있다.
이 같은 환경 속에서 부블리에셋 이윤주 대표가 펴낸 지식산업센터 저점매수의 기술은 출발점을 다르게 잡는다. 시장 방향을 맞히는 대신, 실사용과 투자를 함께 고려할 때 실제로 실패가 발생하는 지점을 구조적으로 짚는다. 가격 전망보다 ‘왜 손해가 나는가’를 먼저 해부하는 방식이다.
부블리에셋은 지식산업센터를 아파트처럼 단순화할 수 없는 자산으로 본다. 같은 권역이라도 업종 적합성, 공용부 운영 규정, 관리비와 고정비, 물류 동선, 하역 여건, 전기 용량 등에 따라 손익이 갈린다는 설명이다. 이윤주 대표는 현장에서 반복되는 실패의 원인을 정보 부족이 아니라 판단 기준의 부재와 실행 구조의 미완성으로 진단한다. 매물 선별부터 현장 점검, 계약 검토, 잔금 실행, 입주 이후 운영까지를 하나의 로드맵과 체크리스트로 연결한 이유다.
책은 ‘실사용과 수익을 동시에 누리는 구조 만들기’를 핵심 축으로 삼는다. 사무실 사용을 단순 비용으로 끝내지 않고 자산으로 전환하는 원리, 임대와 자가 사용의 선택 기준, 운영 관리로 고정비를 낮추는 방식 등을 단계별로 정리했다. 특히 업종별 접근이 눈에 띈다. 사무형 기업은 동선·주차·대외 신뢰도를, 제조·장비형 기업은 전기·하역·소음 리스크를 사전에 확정하는 매수 전략을 강조한다. 물류·유통형 기업에는 ‘면적보다 차량 흐름’을 먼저 보라고 조언하며, 임차에서 매수로 전환하는 시점도 별도로 다뤘다.
시장 침체기에는 ‘싸게 사는 기술’만으로는 부족하다. 금융 여건이 경직되면 가격 기준 자체가 달라지고, 실사용자는 공간 선택이 곧 고정비·생산성·납기·거래처 신뢰로 직결된다. 이 대표가 강조하는 ‘저점’은 가격표가 아니라 기업의 비용 구조를 자산 구조로 바꿀 수 있는 조건에 가깝다.
지식산업센터 시장의 온도가 낮을수록 필요한 것은 장밋빛 전망이 아니라, 매물과 운영을 같은 프레임에서 판단할 수 있는 기준이다. 『지식산업센터 저점매수의 기술』은 저점 매수를 “가격이 아니라 구조를 사는 일”로 정의하며, 불황기 지식산업센터를 바라보는 관점을 한 단계 전환시킨다.
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