“내놓자마자 증발?”... 29억 매물 실종.
1주택자 ‘실거주’ 족쇄... 세입자 낀 상태로는 토지거래허가 통과 불가능.
지분 공유자 전원 ‘10년 보유’ 요건 미달... 매수 시 입주권 날아가는 구조.
[기사요약] 이재명 대통령이 시장 정상화 의지를 담아 분당 자택을 29억 원에 매물로 내놨으나, 실제 성사 여부는 불투명합니다. 1주택자로서 실거주 의무를 충족하기 어려운 ‘토허제’ 규제와 배우자의 보유 기간 미달로 인한 ‘재건축 지위 승계 불가’라는 법적 치명타가 확인됐기 때문입니다.
지난 12월 열린 지방시대위원회 보고회에서 ‘5극3특’을 의미하는 손가락을 펴보이고 있다./출처=연합뉴스
[서울=박준석 기자] 이재명 대통령의 경기 성남시 분당 자택(양지마을 금호아파트)이 최근 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠올랐습니다. 지난 2월 말, 시세보다 저렴한 29억 원에 매물로 등록됐다는 소식에 ‘전격 매매’설이 돌았으나, 실제로는 현행 규제의 벽에 가로막혀 거래가 성사되기 어려운 ‘보유 동결’ 상태인 것으로 분석됐습니다.
발단은 지난 2월 27일, 이 대통령이 김혜경 여사와 공동 보유한 분당구 수내동 양지마을 금호1단지 전용 164㎡ 매물(24층)이 중개망에 올라오면서 시작됐습니다. 해당 매물은 등록 30분 만에 사라지며 ‘깜짝 매각’ 의혹을 낳고 있습니다.
기자가 분석한 결과, 이 매물이 실제 거래로 이어지기 어려운 이유는 크게 두 가지입니다. 우선 ‘토지거래허가제’의 엄격한 잣대입니다. 현재 이 아파트에는 세입자가 거주 중이며 만기는 올 하반기(8~10월)로 예정되어 있습니다. 토지거래허가구역 내 1주택자가 주택을 처분하려면 매수자가 즉시 실거주해야 합니다. 즉, ‘세를 낀 갭투자’ 매도는 원칙적으로 불가능합니다.
물딱지는 재개발·재건축 사업에서 아파트 입주권이 나오지 않는 허위 또는 무효 매물을 의미하며, 매수 시 현금청산되어 손해를 입을 수 있는 위험한 부동산 은어입니다. 입주권(딱지)이 물처럼 흩어져 없어진다는 뜻에서 유래했으며, 지분 쪼개기나 권리 산정일 이후 매수 등이 대표적인 유형입니다./ Gemini 제작
이번 5.9 다주택자 양도세 중과유예 종료를 앞두고 토지거래허가제 실입주 요건으로 세를 끼고 파는 것이 어렵다는 비판이 제기되자 다주택자 매물을 유도하기 위해 한시적으로 실입주 유예를 인정하는 대책을 내놓았습니다. 이재명 대통령은 다주택자가 아니기 때문에 1주택자는 세입자 세 만기시점 2~3개월 이전에 토지거래허가 신청이 가능합니다.
토지거래허가를 6-7월쯤 들어가게 되면 더 큰 문제는 ‘재건축 규제’에 있습니다. 양지마을은 최근 ‘특별정비구역’ 지정을 마치고 조합설립 단계에 진입했습니다. 투기과열지구인 분당에서 조합설립 이후 조합원 지위를 승계하려면 매도인이 ‘1세대 1주택자로서 10년 보유, 5년 거주’ 요건을 갖춰야 합니다. 특히 최근 법령해석 변경에 따라 공유 지분일 경우 소유자 ‘전원’이 이 요건을 충족해야 합니다. 이 대통령은 30년 가까이 보유했지만, 지분 절반을 증여받은 김혜경 여사는 2018년부터 보유를 시작해 아직 ‘10년 보유’ 기간을 채우지 못했습니다.
현지 부동산 공인중개사무실을 방문하여 취재한 결과 익명을 요구한 한 중개사는 “지금 이 집을 사는 매수자는 재건축 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 되는 이른바 ‘물딱지’를 떠안게 된다”며 “대통령이 직접 강화한 재건축 승계 규정이 역설적으로 본인 아파트의 매길을 막아버린 셈”이라고 지적했습니다.
성남시 수정구와 중원구에서 이뤄진 토지거래허가신청 내역이 지번과 동호수까지 공개돼있는 반면, 분당구는 신청접수번호만 기재돼 비공개 처리되었습니다. /출처=성남시 홈페이지
이 가운데 분당구청이 지난 16일, 대통령 자택이 포함된 구역의 토지거래허가 내역을 사생활 보호를 이유로 갑작스럽게 비공개 전환하며 논란은 더해지고 있습니다. 시장에서는 “거래가 불가능한 상황에서 매각 퍼포먼스만 내세우는 것 아니냐”는 비판적 시각과 “규제의 형평성을 보여주는 사례”라는 평가가 엇갈리고 있습니다.
부동산 시장에서는 "실거주하지 않는 1주택마저 '적폐'로 간주하는 현 정부의 강박적 규제가 도리어 대통령 본인의 재산권마저 마비시키는 역설을 낳았다"는 비판이 나옵니다. 굳이 팔지 않아도 될 1주택 자택을 정책 실현의 상징물로 삼아 무리하게 매각을 추진하는 모습이 오히려 시장의 혼란과 행정력 낭비를 초래하고 있다는 지적이 적지 않습니다.
AI부동산경제신문 l 편집부
박준석 기자
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