한남뉴타운 내에서도 꾸준히 관심을 받는 한남4구역을 두고 “지금 들어가도 늦지 않았느냐”는 질문이 이어지고 있다.
그러나 현장 전문가들은 단순한 진입 시점보다 ‘어떤 구조로 투자하느냐’가 수익을 좌우하는 핵심이라고 강조한다.
서울 용산구 한남뉴타운에서 10년간 재개발 및 입주권 중개를 진행해 온 중개사는 최근 상담 현장에서 반복되는 질문을 언급했다.
“한남4구역, 지금 들어가면 너무 늦은 거 아닌가요?”라는 질문이다.
표면적으로는 타이밍에 대한 고민처럼 보이지만, 실제로는 현재 시점에서의 투자 적합성을 묻는 질문에 가깝다.
이에 대해 중개사는 “늦었느냐의 문제가 아니라 어떤 구조로 들어가느냐가 훨씬 중요하다”고 설명한다.
■ 한남4구역, 왜 여전히 주목받나
한남4구역은 단순히 개발이 남아 있는 지역이어서 주목받는 것이 아니다.
투자자들이 공통적으로 주목하는 요소는 명확하다.
한강과 남산을 동시에 누릴 수 있는 입지, 한남3구역과 5구역으로 이어지는 고급 주거벨트, 그리고 용산 개발 축과의 연결성이다.
이 같은 조건은 장기적인 가치 상승 기대를 뒷받침한다.
실제 현장에서는 “3구역은 이미 많이 올라 부담스럽고, 4구역이 마지막 기회 같다”는 반응도 적지 않다.
이는 현재 시장의 심리를 단적으로 보여주는 대목이다.
■ 가격보다 중요한 세 가지 기준
한남4구역 투자를 고려할 때 가장 중요한 것은 단순 매입가가 아니다.
중개사는 투자 판단 기준으로 세 가지를 제시한다.
첫째, ‘총 투자금’이다.
현재 한남4구역은 이미 프리미엄이 상당 부분 반영된 상태다.
따라서 매입가뿐 아니라 추가 분담금, 보유 기간 동안의 금융비용까지 포함한 총 투자금을 기준으로 판단해야 한다. 이 구조를 놓치면 겉으로는 합리적인 가격처럼 보여도 실제 수익이 나지 않는 경우가 발생한다.
둘째, 사업 속도다.
재개발은 시간과 수익이 직결되는 구조다.
사업시행인가 이후 이주, 철거, 착공, 분양으로 이어지는 과정이 얼마나 빠르게 진행되느냐에 따라 체감 수익률이 크게 달라진다. 같은 조건이라도 시간이 지연되면 수익이 아닌 부담으로 전환될 수 있다.
셋째, 출구 전략이다.
고가 자산인 만큼 향후 매도 대상과 시장 상황을 고려해야 한다.
자산가 중심의 수요층, 입주 시점의 시장 분위기 등을 고려하지 않으면 장기 보유 부담으로 이어질 가능성이 높다.
■ 투자 적합성과 리스크, 명확히 갈린다
모든 투자자에게 한남4구역이 적합한 것은 아니다.
추가 분담금까지 감당할 자금 여력이 있고, 최소 5년 이상 장기 보유가 가능하며, 고급 주거 시장 흐름을 이해하는 투자자라면 비교적 안정적인 접근이 가능하다.
반면 대출 비중이 높거나 단기 시세 차익을 기대하는 경우, 또는 분담금 변동에 민감한 상황이라면 보다 신중한 접근이 필요하다.
■ “싸게 사는 투자 아닌, 구조를 보는 투자”
중개사는 한남4구역을 한 문장으로 정리했다.
“이곳은 싸게 사는 투자가 아니라, 비싸더라도 구조를 보고 들어가는 투자다.”
실제 투자 결과는 매입 시점, 권리관계, 분담금 구조, 자금 계획 등 네 가지 요소에 따라 크게 달라진다.
단순한 가격 비교로 접근하기에는 복합적인 변수들이 많다는 의미다.
한남4구역은 여전히 매력적인 투자처로 평가받는다. 그러나 누구에게나 적합한 선택지는 아니다.
중요한 것은 ‘지금 들어가도 되느냐’가 아니라 ‘이 구조로 들어가는 것이 맞느냐’다.
한남뉴타운 투자에 대한 보다 구체적인 상담이 필요하다면, 10년 경력의 한남뉴타운 전문 중개사와 함께 현실적인 투자 전략을 점검해보는 것도 하나의 방법이다.
문의: 한남부느님 박인경 기자 (한남뉴타운강남부동산 대표 공인중개사)
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