비거주 1주택자 ‘출구 전략’ 놓고 정부 고심 공급 확대와 투기 차단 사이 기로에 서다
대통령 지시에 매물 확대 기대 커졌지만, 토지거래허가구역 취지 흔들 우려 갭투자 논란 재점화
비거주 1주택자의 매도 길을 열어주라는 대통령의 지시가 부동산 정책의 또 다른 시험대에 올랐다. 공급 확대라는 명분과 투기 차단이라는 원칙이 정면으로 충돌하면서 정부는 선택의 갈림길에 서 있다.
이재명 대통령이 비거주 1주택자에 대한 매도 퇴로 마련을 주문하면서 정부가 깊은 고민에 빠졌다. 매물 출회를 유도해 시장 공급을 늘리겠다는 정책 방향은 분명하다. 그러나 제도 설계에 따라서는 토지거래허가구역 내에서 사실상 ‘전
세를 낀 매매’, 이른바 갭투자를 한시적으로 허용하는 결과로 이어질 수 있다는 점에서 논란이 적지 않다.
이 대통령은 지난 6일 국무회의에서 1주택자들의 불만을 직접 언급했다. 세를 놓은 주택을 처분하려 해도 규제에 막혀 팔지 못한다는 지적이 이어지고 있다는 것이다. 그는 현 시점에서는 수요 자극보다 공급 확대 효과가 더 클 것이라 판단하고, 시행령 개정 검토를 지시했다.
시장에서는 이를 두고 비거주 1주택자라도 일정 요건을 충족하면 세입자가 거주 중인 상태에서 주택을 매도할 수 있도록 규제를 완화하라는 신호로 해석한다. 그간 토지거래허가구역에서는 실거주 의무가 적용돼 이러한 거래가 사실상 제한돼 왔다. 최근 다주택자에 한해 일부 출구가 열리면서, 1주택자와의 형평성 논란도 커진 상황이다.
다만 정부는 아직 구체적인 완화 방안을 내놓지 못하고 있다. 지난 9일 발표된 다주택자 양도세 중과 유예 종료 보완책에도 관련 내용은 빠졌다. 정책 당국 역시 매물 확대 필요성에는 공감하면서도, 자칫 갭투자 통로를 열어줄 수 있다는 점에서 결정을 미루는 모습이다.
토지거래허가구역 제도는 주택시장 규제 가운데서도 강도가 높은 장치다. 해당 구역에서 주택을 취득하려면 지방자치단체 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무가 부과된다. 이 때문에 원칙적으로는 갭투자가 차단된다. 이런 상황에서 비거주 1주택자의 ‘세입자 낀 매도’를 허용할 경우, 매물 증가라는 효과와 함께 제도 취지가 훼손될 수 있다는 지적이 뒤따른다.
전문가들은 정책 간 충돌 가능성을 우려한다. 김인만 부동산경제연구소장은 토지거래허가구역 지정으로 이미 매물이 줄어드는 부작용이 발생했지만, 이를 지금 와서 해제하기는 쉽지 않다고 진단했다. 정책을 유지한 채 부분적 완화를 시도하다 보니 일관성이 흔들리고 있다는 평가다.
심형석 법무법인 조율 수석전문위원 역시 유사한 시각을 보였다. 그는 기존 정책과 신규 정책이 상호 영향을 주며 정책 효과를 약화시키는 양상이 나타나고 있다고 지적했다. 비거주 1주택자에게 다주택자와 유사한 퇴로를 열 경우, 매수자 입장에서는 사실상 갭투자가 가능해지는 셈이어서 정책 당국의 부담이 커질 수밖에 없다는 분석이다.
결국 핵심은 실제 매물 증가 효과다. 비거주 1주택자의 매도 길을 열어주더라도, 동시에 전세대출 규제가 강화될 경우 시장 영향은 제한적일 수 있다. 정부는 현재 비거주 1주택자에 대한 신규 전세대출 보증 제한과 기존 대출 연장 불허 등 강도 높은 금융 규제도 검토 중이다.
일부 전문가들은 매물 증가 가능성을 점친다. 비거주 1주택자의 규모가 상당한 만큼, 자금 여력이 부족한 집주인을 중심으로 매도에 나설 수 있다는 전망이다. 반면 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 경우 매도 유인은 크지 않을 것이라는 반론도 만만치 않다. 특히 대출 규제가 강한 상황에서 매수자 역시 적극적으로 나서기 어려워 실제 거래로 이어질지는 불확실하다.
정부는 이제 선택의 기로에 서 있다. 규제를 완화하면 공급 확대라는 실익을 기대할 수 있지만, 투기 차단이라는 정책 원칙이 흔들릴 수 있다. 반대로 규제를 유지하면 형평성 논란과 매물 부족 문제가 지속될 가능성이 크다.
이번 조치가 단순한 예외 허용에 그칠지, 아니면 토지거래허가제 전반의 방향을 바꾸는 신호탄이 될지는 아직 불투명하다. 다만 분명한 것은 비거주 1주택자 정책 설계가 향후 부동산 시장의 흐름을 가를 핵심 변수로 떠올랐다는 점이다.
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