서울 아파트 시장이 다시 달아오르고 있다. 강남 3구는 물론 마포·용산·성동 등 이른바 ‘마용성’ 지역에서도 연일 신고가가 나오며, 매매·전월세 시장 전반에 과열 양상이 퍼지고 있다. 전문가들은 단기적 심리 안정과 함께 중장기 공급 확대가 병행돼야 한다고 강조한다.
◆ 서울 아파트값 0.36%↑…6년 9개월 만에 최대 상승폭
한국부동산원에 따르면 6월 셋째 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.36% 상승해 2018년 9월 이후 가장 높은 주간 상승률을 기록했다. 성동구(0.76%)는 2013년 4월 이후 12년 2개월 만에 최대 상승폭을 나타냈고, 마포(0.66%), 용산(0.71%) 역시 높은 상승률을 보였다. 강남 3구도 강남(0.75%), 서초(0.65%), 송파(0.7%) 등 전반적으로 강세를 나타냈다.
◆ “지금이 저점” 인식 확산…패닉바잉 심화
‘지금이 가장 싸다’는 인식이 퍼지며 매수세가 급격히 유입되고 있다. 일부 지역에서는 3개월 만에 8억 원 이상 오른 사례도 등장했고, 집을 보지 않고 계약을 체결하는 이른바 ‘패닉바잉’ 현상도 심화되고 있다. 5월 서울 아파트 거래량은 약 9,000건으로 전월 대비 큰 폭 증가했다.
이광수 미래자산연구소장은 “가격 상승 기대감이 매수 심리를 과열시키고 있으며, 대출 수요까지 자극하고 있다”고 분석했다.
◆ 대출 규제 앞두고 ‘막차 수요’…은행도 선제 대응
7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR 적용을 앞두고 대출 여력이 줄어들 것을 우려한 수요자들이 몰리고 있다. 최근 5대 은행의 주담대 잔액은 한 주 만에 두 자릿수 증가율을 기록했고, 일부 은행은 대출 만기를 줄이거나 우대 조건을 강화하는 등 자체 규제에 나섰다.
금융당국은 전세자금대출과 정책자금에도 DSR 적용을 검토 중이지만, 전문가들은 기준금리 하락 국면에서는 실효성에 의문을 제기하고 있다.
◆ 전세도 20주 연속 상승…갱신청구권 사용 증가
전세시장도 동반 상승 중이다. 마포의 한 아파트 전세가는 2년 전 7억5,000만원에서 최근 10억원까지 치솟았다. 이에 따라 서울 내 계약갱신청구권 사용 비율이 2분기 들어 50%에 육박하고 있다. 서울 전세가는 2월 이후 20주 연속 상승세다.
전문가들은 “입주 물량 감소와 공급 부족이 전세가를 더욱 자극할 것”이라며, 내년 서울 입주 예정 물량은 2만8,000호, 2026년은 8,000호 수준으로 급감할 것이라고 내다봤다.
◆ 공급 확대 시급…공공주택 비중 늘려야
전문가들은 공급 확대가 근본적 해법이라며, 민간 중심 공급체계의 한계를 지적하고 있다. 수익성이 보장되지 않으면 공급이 제한될 수밖에 없어, 공공주택 확대의 필요성이 부각된다.
정부는 조만간 첫 부동산 대책을 발표할 예정이며, 이재명 정부의 핵심 국정과제로 추진될 가능성이 크다. 이광수 소장은 “세제·대출 규제 완화 기조를 재조정하고, 공공주택 확대 등 정책의 신속한 전환이 필요하다”고 말했다.
서울 아파트 시장은 기대와 불안이 공존하는 국면에 놓여 있다. 단기적으로는 규제 및 금리 변화가 매수세를 조절할 수 있지만, 중장기적으로는 공급 안정성과 정책 일관성이 시장 안정의 관건이 될 전망이다.
장순영 기자 : 010-2053-4900
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