1. 9.7 대책, '경락잔금대출' 사실상 0% 한도 시대 열다
9월 7일 발표된 부동산 규제 강화는 가계 대출의 우회로로 지목되던 사업자 주택담보대출(주담대)까지 전방위적으로 조였다. 특히 주택 매매 및 임대 사업자가 규제지역 내 주택을 경락받을 때 은행을 통한 경락잔금대출은 사실상 LTV(주택담보대출비율) 0%에 가깝게 제한됐다.
이로 인해 기존에 경매를 통해 투자하던 사업자들은 낙찰받은 주택의 잔금을 마련할 길이 막혀 입찰 보증금을 날릴 위기에 처했다. 경매업계 관계자는 "토지거래허가구역보다 더 강력한 규제가 경락잔금대출에 적용되면서 시장의 불확실성이 극에 달했다"고 전했다.
2. 규제 틈새 시장: P2P·대부업이 제공하는 '70% 한도'
은행권 대출이 봉쇄되면서 경매 사업자들은 자연스레 비은행 금융권으로 눈을 돌리고 있다. 대부업체나 P2P(온라인투자연계금융업) 금융사는 은행권의 주택담보대출 규제(DSR, LTV 한도 등)를 비교적 덜 적용받기 때문에 여전히 높은 한도를 제공한다.
금융 컨설팅 전문 저금리닷컴TV 임동원 대표는 "현재 P2P 및 대부업을 활용하면 낙찰가(경락가)의 **최대 70~80%**까지 경락잔금대출 한도를 확보할 수 있다"며, "특히 환금성이 높은 수도권 아파트를 담보로 할 경우 유리한 조건으로 진행이 가능하다"고 밝혔다. 이는 자기자본 부담을 크게 낮출 수 있는 현실적인 대안으로 평가받는다.
3. 고금리 우려? '단기 상환' 전략이 핵심
대부업 및 P2P 대출의 금리는 연 10% 초중반대로 은행권 대비 높게 형성되어 있다. 그러나 임 대표는 이를 '기회 비용'으로 봐야 한다고 조언한다.
"이 대출의 핵심은 고금리를 장기간 유지하는 것이 아니라, **3개월 내외의 단기간**에 자금을 쓴 후 전세나 매매를 통해 빠르게 상환하는 **'브릿지론'** 전략입니다. 단기간 사용 시 실제로 부담하는 이자는 총 대출금의 2~3% 수준에 불과해, 높은 연이율에 대한 막연한 고금리 공포를 줄일 필요가 있습니다."
또한, 이들 비은행권 대출은 은행권보다 심사 절차가 간편하고 빨라, 잔금 납부일까지 시간이 촉박한 경매 특성을 고려할 때 유용성이 높다.
4. 성공적인 '경락잔금대출'을 위한 조언
임 대표는 단기 상환 전략의 성공을 위해서는 **철저한 사전 분석**이 필수라고 강조한다.
- **시장 조사 철저:** 낙찰 전, 해당 물건의 전세 또는 매매 가능 시점과 예상 가격을 면밀히 분석해야 합니다. 상환 지연 시 높은 금리 부담이 현실화될 수 있기 때문입니다.
- **숨겨진 비용 확인:** 경락잔금대출 실행 시 발생하는 법무사 비용 등 부대 비용을 반드시 약정 전에 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
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