서울 부동산 시장을 지배하던 '관망과 버티기'의 기류가 급격히 얼어붙고 있다. 정부가 다주택자를 대상으로 한 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 종료하겠다는 방침을 확정하면서, 세금 폭탄을 피하려는 집주인들이 서둘러 매물을 내놓기 시작했기 때문이다. 대통령이 직접 "예외 없는 종료"를 천명하며 시장의 기대감을 차단하자, 강남권 고가 단지를 중심으로 호가가 수억 원씩 하락하는 등 시장 전반에 하방 압력이 가해지는 모양새다.
8일 부동산업계 및 국토교통부 등에 따르면, 2월 첫째 주 서울 아파트값 상승폭은 0.27%를 기록하며 전주(0.31%) 대비 오름세가 둔화됐다. 여전히 지표상으로는 우상향 곡선을 그리고 있지만, 속도 면에서는 확연한 '감속 구간'에 진입했다는 평가다. 특히 현장의 분위기를 가늠할 수 있는 매물 증감 수치는 더욱 드라마틱하다. 최근 열흘 사이 서울 전체 매물은 약 2.9% 늘어났으며, 이른바 '한강벨트'로 불리는 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동) 지역의 매물 증가율은 6.9%에 달해 평균치를 크게 웃돌았다.
시장의 심리를 뒤흔든 결정적 트리거는 이재명 대통령의 강경한 메시지였다. 이 대통령은 5월 9일로 예정된 양도세 중과 유예 종료와 관련해 "추가 연장은 없다"는 입장을 수차례 확인했다. 그동안 다주택자들 사이에서 팽배했던 '정치적 상황에 따라 또 연장될 것'이라는 학습된 기대 심리를 완전히 무너뜨린 것이다. 여기에 지난달부터 이어진 대통령의 SNS를 통한 부동산 시장 안정 의지 피력 역시 시장 참여자들에게 강력한 심리적 압박으로 작용했다.
실제 다주택자들이 마주한 세금 부담은 공포 수준이다. 국세청 시뮬레이션 결과에 따르면, 양도차익 10억 원을 거둔 15년 보유 아파트(시가 20억 원 기준)를 매도할 때 유예 기간 내에는 약 2억 6,000만 원의 세금만 내면 된다. 하지만 유예가 종료된 후에는 2주택자의 경우 약 5억 9,000만 원, 3주택 이상은 무려 6억 8,000만 원까지 세액이 치솟는다. 단 며칠 차이로 세금만 4억 원 가까이 더 내야 하는 상황에 직면하자, 송파 잠실이나 강남권 대단지에서는 최고 2억 원까지 몸값을 낮춘 '급매물'이 속속 등장하고 있다.
정부의 이번 전략은 과거의 실패를 반면교사 삼아 더욱 정교해졌다는 분석이 지배적이다. 문재인 정부 시절의 양도세 강화가 오히려 매물 잠김 현상을 초래해 집값 폭등의 원인이 됐던 것과 달리, 현 정부는 유예 종료라는 '실행'을 보여줌과 동시에 강력한 대출 규제로 매수세를 억제하는 '샌드위치 압박'을 가하고 있다. 단순히 세금만 올리는 것이 아니라 금융과 규제, 공급을 하나로 묶은 패키지 정책을 통해 풍선효과까지 차단하겠다는 계산이다.
청와대 김용범 정책실장은 최근 인터뷰를 통해 "단순히 특정 시점에 세제를 개편하는 차원을 넘어, '똘똘한 한 채' 선호 현상에 따른 양극화를 해소하고 고령층 1주택자에 대한 보유세 이연 등 개별 사례에 맞는 정교한 설계를 준비 중"이라며 정책의 디테일을 강조했다.
결국 향후 부동산 시장의 향방은 강남권에서 시작된 하락 기조가 서울 전역으로 확산될지, 아니면 비강남권의 추격 상승과 맞물려 혼조세를 보일지에 달려 있다. 전문가들은 정부가 메시지를 넘어 실효성 있는 공급 대책과 세제 구조 개편을 얼마나 신속하게 시장에 안착시키느냐가 진정한 시장 안정화의 관건이 될 것이라고 입을 모은다.
'버티면 이긴다'는 부동산 불패 신화가 정책의 일관성과 강력한 실행력 앞에 흔들리고 있다. 다주택자의 절세 매물이 시장에 풀리기 시작한 만큼, 정부는 이를 받아낼 실수요자를 위한 정교한 금융·공급 지원책을 병행하여 시장의 경착륙을 막고 연착륙을 유도해야 할 시점이다.
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