정부, 다주택자 중과 유예 5월 9일 종료 확정…서울 강남3구 중심 매물 증가
계약 요건·실거주 의무·대출 규정까지 Q&A로 본 핵심 쟁점 정리
정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 오는 5월 9일 종료하기로 확정했다. 4년 만의 중과 부활이다. 다만 시장 혼란을 줄이기 위해 계약 기준을 완화하고, 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무를 일정 기간 유예하는 보완책도 함께 내놓았다.
정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 5월 9일 종료하기로 결정했다. 이에 따라 다주택자가 해당 시점 이후 주택을 양도할 경우 다시 중과세율이 적용된다.
시장 반응은 즉각적이다. 서울 동남권, 특히 강남 3구(서초·강남·송파구)를 중심으로 매물이 늘고 있다. 세 부담이 커지기 전 매도를 서두르려는 움직임이 반영된 결과로 풀이된다.
정부는 다만 혼선을 최소화하기 위해 보완방안을 병행했다. 가장 큰 변화는 적용 기준이다. 당초 5월 9일 ‘양도분’, 즉 소유권 이전 등기일까지였던 중과 유예 대상이 5월 9일 ‘계약 체결분’까지로 확대됐다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되면 중과 유예 요건을 충족한 것으로 본다.
그러나 가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정은 계약으로 인정되지 않는다. 실질적 매매계약과 계약금 지급이 확인되어야 한다는 점을 분명히 했다.
임차인이 거주 중인 주택에 대해서도 한시적 완충 장치를 마련했다. 토지거래허가제도상 실거주 의무를 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 유예한다. 다만 2028년 2월 11일까지는 반드시 입주해 실거주를 시작해야 한다. 임차인 보호와 매도 유인을 동시에 고려한 조치다.
정부 관계자는 “이번 보완방안은 토지거래허가 지역 내 임차인의 주거 안정을 지키면서도, 매도 의사가 있는 다주택자에게 현실적인 처분 기회를 부여하려는 취지”라고 설명했다.
쟁점별 Q&A 정리
가계약만으로 유예가 가능한가
가계약이나 사전 약정은 인정되지 않는다. 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 확인되어야 한다.
허가일로부터 잔여 임대차기간이 4개월 미만이면 즉시 입주해야 하나
기존 규정과 동일하다. 허가일로부터 4개월 이내 입주하고 2년간 실거주하면 된다.
신규 지정 조정대상지역의 경우 무주택자만 매수 가능한가
잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택을 매수하는 경우에는 무주택자 여부와 무관하게 가능하다.
신규 지정지역의 잔금·등기 기한은 어떻게 되나
계약일로부터 6개월 내 잔금 및 등기를 완료해야 한다. 토지거래허가 대상 주택은 허가일로부터 6개월 내 입주하고 2년간 실거주하면 된다. 정부는 관련 규정을 개정해 6개월 내 실입주 조건으로 허가를 받을 수 있도록 할 방침이다.
실거주 유예 허가는 언제부터 가능한가
관련 규정은 2월 중 개정 예정이다. 신청일로부터 15영업일 이내 심사가 진행된다. 예컨대 2월 12일 신청하면 3월 10일 이전 허가가 가능하다.
추가 제출 서류는 무엇인가
전세계약서 또는 임대차계약서, 개인정보 동의서 등이 필요하다. 다주택자 매도, 무주택자 매수 여부를 확인하기 위한 절차다.
무주택자 기준 시점은 언제인가
토지거래허가 신청일 기준이다. 전입신고 의무 유예는 대출 신청일을 기준으로 판단한다.
매도인이 1주택자인 경우에도 적용되나
적용되지 않는다. 이번 유예는 다주택자 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치다.
전세대출 이용자는 매수가 어려운 것 아닌가
취득한 아파트에 세입자가 거주 중이라면 해당 임대차계약의 잔여기간까지는 전세대출 회수가 유예된다. 다만 잔여기간이 종료되면 관련 규정에 따라 처리된다.
세제는 시장의 방향을 바꾸는 가장 강력한 신호다. 5월 9일은 단순한 날짜가 아니다. 다주택자에게는 세 부담의 경계선이고, 무주택자에게는 기회의 창이 될 수 있다.
계약 여부와 계약금 지급 시점, 허가 신청일, 잔여 임대차기간 등 세부 요건 하나가 세금 수천만 원을 좌우한다. 이번 조치는 분명한 메시지를 던진다. “결단은 기한 안에 하라”는 것이다.
시장은 이미 움직이고 있다. 이제 선택은 각자의 몫이다.
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