정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 종료한다. 다만 시장 혼선을 줄이고 실수요자 보호를 강화하기 위해 계약·입주 기한을 일부 보완한다.
재정경제부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처는 12일 “다주택자 양도소득세 중과 유예를 2026년 5월 9일부로 종료하되, 제도 간 정합성을 높이고 국민 불편을 최소화하는 보완 방안을 마련했다”고 밝혔다. 관련 「소득세법 시행령」과 「부동산거래신고법 시행령」 개정안은 2월 13일부터 입법예고되며, 2월 내 공포·시행을 목표로 한다.
■ 중과 유예, 5월 9일 양도분까지 종료
현행 제도에 따르면 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 기본세율에 중과세율이 추가된다. 1세대 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 더해진다. 다만 2년 이상 보유 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 중과가 유예된다.
정부는 정책의 예측 가능성과 신뢰성 확보를 위해 일몰 기한을 연장하지 않기로 했다. 대신 매도 의지가 있는 다주택자의 매물을 시장에 유도하고, 임차인 거주 안정성을 보장하는 방향으로 제도를 손질했다.
■ 기존 조정대상지역, 계약일 기준 4개월 내 잔금
2025년 10월 15일 기준 조정대상지역인 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 소재 주택은 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되면, 계약일로부터 4개월 내 잔금·등기를 마칠 경우 중과를 적용하지 않는다.
토지거래허가 대상 주택의 경우에도 허가일로부터 4개월 내 입주해야 하며, 취득 후 2년간 실거주 의무가 유지된다.
가계약이나 토지거래허가 전 사전 약정은 ‘계약’으로 인정되지 않는다. 반드시 5월 9일까지 정식 매매계약 체결과 계약금 지급이 확인돼야 한다.
■ 2025년 10월 16일 신규 지정지역, 6개월로 확대
2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역은 한층 완화된 기준이 적용된다. 2026년 5월 9일까지 계약을 체결하고 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기를 완료하면 중과를 피할 수 있다.
신규 지정으로 중과 대상이 된 점을 고려해 기존 지역보다 2개월의 추가 유예를 부여한 것이다. 토지거래허가 대상 주택도 허가일로부터 6개월 내 입주하면 된다.
■ 임대 중 주택, 실거주 의무 ‘최초 계약 종료일까지’ 유예
정부는 임대 중인 주택의 매매를 원활히 하기 위해 토지거래허가제도상 실거주 의무를 제한적으로 완화한다.
2026년 2월 12일 현재 체결된 임대차계약이 있는 경우, 실거주 의무는 최초 계약 종료일까지 유예된다. 다만 발표일로부터 2년 이내인 2028년 2월 11일까지는 반드시 입주해야 한다.
이 조치는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에 한해 적용된다. 무주택자 여부는 토지거래허가 신청일과 대출 신청일 기준으로 판단한다.
■ 주담대 전입 의무도 탄력 적용
수도권·규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 대출 실행일로부터 6개월 내 전입해야 하는 의무도 완화된다.
요건을 모두 충족하는 거래에 한해 ‘대출 실행일로부터 6개월’ 또는 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지 전입하면 된다. 기존 임대차계약은 2026년 2월 12일까지 체결됐고, 종료일이 2028년 2월 11일 이전이어야 한다.
다만 매도인은 매매계약 체결일 기준 2주택 이상 보유한 다주택자여야 하며, 매수인은 대출 신청일 기준 무주택자여야 한다. 매도 주택은 조정대상지역 소재로 잔금일 기준 2년 이상 보유 요건도 충족해야 한다.
■ 전세대출 회수, 잔여 임대기간까지 유예
전세대출을 이용 중인 무주택자가 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 취득할 경우 원칙적으로 소유권 이전 등기 시 대출이 회수된다. 다만 취득 주택에 기존 세입자가 거주하고 잔여 임대차기간이 남아 있다면, 해당 기간까지 전세대출 회수가 유예된다.
단, 전세대출 만기와 세입자 임대차계약 만기 중 먼저 도래하는 시점까지만 이용이 가능하다.
정부는 이번 조치가 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 충격을 완화하고, 무주택 실수요자의 주거 안정을 도모하기 위한 한시적 보완책이라고 설명했다.
시장에서는 5월 9일 이전 계약을 둘러싼 매물 출회와 거래 움직임이 본격화될 것으로 전망된다. 정책 종료 시점이 명확해진 만큼, 매도·매수자 모두 일정 관리와 요건 충족 여부를 면밀히 따져야 할 시점이다.
부블리에셋 이윤주 기자 (dayplan@naver.com)
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