다주택자 양도세 중과 예고‘부담부 증여’ 대안으로 급부상
절세 효과 분명하나 요건·사후검증은 더 엄격주택 줄일 땐 ‘세대분리’부터 따져야
23일 서울 강남구의 한 부동산 중개업소에 급매 매물 광고가 붙어 있다. 전날 한국부동산원에 따르면 정부가 다주택자와 비거주 고가 1주택자 등에 대한 압박을 이어가며 2월 셋째 주(2월 16일 기준) 강남구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 상승에 그쳐 사실상 보합을 기록했다.
Q. 다주택자인 A 씨는 요즘 뉴스를 볼 때마다 한숨부터 나온다고 했다. 다주택자 양도세 중과가 유예 없이 시행될 예정이라는 소식에 더해, 보유세까지 오를 수 있다는 전망이 겹치면서다. 서둘러 주택을 줄일 방법을 찾던 A 씨는 ‘부담부 증여’라는 말을 들었다. 단순 증여보다 나은 선택지인지가 궁금하다고 했다.
A. 정부의 다주택자 압박은 한층 더 거세지는 흐름이다. 5월 9일 이후 다주택자 중과 유예가 종료되면, 이후 양도차익의 상당 부분을 세금으로 내야 할 가능성이 커진다. 다주택자들의 고민이 깊어지는 이유다. 그렇다고 매매로 정리하기에는 시간이 촉박하다는 목소리도 나온다. 집값 전망이 좋다고 보는 지역은 ‘팔기 아깝다’는 심리도 강하다.
이 대목에서 다주택자들이 가장 먼저 떠올리는 선택지가 ‘증여’다. 이미 자산가들이 자녀에게 부동산을 증여하기 시작했다는 통계가 여러 차례 보도된 바 있다. 증여 방식은 한 가지가 아니다. 흔히는 ‘단순 증여’를 택하지만, ‘부담부 증여’라는 절세 선택지도 있어 함께 저울질하는 편이 합리적이다.
부담부 증여란 부동산에 담보대출이나 임대보증금 같은 채무가 붙어 있을 때, 부동산과 채무를 함께 수증자에게 넘기는 방식이다. 자녀는 자산과 채무를 동시에 받는 구조이므로, 증여세는 부동산 가액에서 채무를 뺀 ‘순재산’ 기준으로 계산된다. 채무 규모가 클수록 자녀가 부담하는 증여세가 낮아질 여지가 커진다. 소유권 이전을 추진하는 측에서는 이 지점이 가장 큰 장점으로 꼽힌다.
다만 공짜 점심은 없다. 이전된 채무 부분에는 양도소득세가 붙는다. 증여세가 줄어드는 대신 양도소득세가 새로 생기는 구조다. 결과적으로 한 채의 부동산을 ‘일부는 증여, 일부는 양도’ 형태로 넘기는 셈이 된다. 그래서 단순 증여와 부담부 증여 중 무엇이 유리한지 판단하려면, 증여세가 얼마나 줄어드는지와 양도소득세가 얼마나 늘어나는지를 같은 표 위에 올려 전체 세 부담을 비교해야 한다.
여기서 중요한 대목이 하나 더 있다. 원칙적으로 특수관계자 간 부담부 증여는 “채무를 실제로 인수하지 않은 것”으로 추정될 수 있다. 그러나 자녀가 채무를 실질적으로 부담한다는 사실을 객관적으로 입증하면 인정받을 수 있다. 부담부 증여는 현재 국세청의 점검 포인트 중 하나로 꼽힌다. 시작부터 사후관리까지 허술하면, 의도와 달리 세금 문제가 커질 수 있다는 뜻이다. 따라서 사전에 몇 가지를 반드시 점검해야 한다.
첫째, 자녀의 상환 능력이다. 부담부 증여로 넘겨받은 채무를 자녀가 감당할 수 있어야 한다. 소득이 없는 대학생 등에게 부담부 증여를 추진하는 사례도 간혹 있지만, 증여세나 취득세조차 낼 자금이 없다면 현실적으로 진행이 어렵다. 결국 추가 현금 증여로 자금을 보태야 하는데, 이 경우 또 다른 증여 이슈가 따라붙을 수 있다.
둘째, 은행 대출 약관과 채무 인수 가능 여부다. 은행 대출이 끼어 있는 부동산을 부담부 증여로 넘길 때는, 대출 약관상 자녀가 채무를 인수할 수 있는지부터 확인해야 한다. 부담부 증여를 목적으로 소유권을 옮겼는데 채무 인수가 거절되면, 거래 구조가 ‘일반 증여’로 바뀔 수 있다. 채무 인수가 된 뒤에도 끝이 아니다. 국세청은 자녀가 매년 대출을 상환했는지, 임대보증금을 반환할 때 본인 자금이 사용됐는지 등을 점검할 수 있다. 추가 증빙자료를 요구받는 상황도 충분히 발생할 수 있다.
셋째, 주택 수 줄이기가 목적이라면 ‘세대분리’ 여부를 먼저 확인해야 한다. 자녀가 동일 세대로 묶이면, 명의는 바뀌어도 다주택 상태가 유지될 수 있다. 예컨대 자녀가 아직 30세가 되지 않았거나 일정 금액 이상의 소득이 없는 경우라면, 자녀 명의로 주택을 증여해도 여전히 한 세대로 판단될 가능성이 있다. 이 경우 양도소득세 중과 리스크가 남는다. “증여했는데도 다주택”이라는 역설이 생기는 것이다.
넷째, 취득세는 이미 중과가 진행 중이라는 점이다. 다주택자 양도세 중과는 5월 9일 이후로 예정돼 있지만, 취득세 중과는 현재도 적용되고 있다. 부동산을 처분하거나 이전하는 자금 계획을 세울 때 이 부분을 빼면 계산이 틀어진다. 특히 조정대상지역에서 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여할 경우 취득세가 12% 중과될 수 있어 부담이 작지 않다.
마지막으로, 부담부 증여는 ‘세금을 줄이는 기술’로만 볼 일이 아니다. 적정 시가 산정을 위한 평가 문제, 증여 후 10년 이내 양도 시 이월과세 등 후속 과세, 그 밖에 파생되는 세금 관계가 적지 않다. 한 번의 선택이 수년간의 세무 리스크로 이어질 수 있다는 점에서, 꼼꼼한 점검이 필요하다.
결국 부담부 증여는 분명한 절세 여지를 가진 도구이지만, 요건과 사후 검증이 따라붙는 방식이다. 계산이 선행돼야 하고, 증빙이 뒷받침돼야 하며, 무엇보다 세대분리 여부까지 포함한 ‘주택 수 관리’ 전략 안에서 검토돼야 한다. 다주택자라면 속도보다 정확성이 먼저다.
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