2026년 서울 부동산 시장은 극심한 아파트 공급 부족과 대출 규제라는 이중고 속에서 소리 없는 변곡점을 맞이하고 있다. 강남과 용산, 반포를 아우르는 하이엔드 자산 설계 전문가인 정애리 ㈜루담 대표는 자신의 저서 『2026 부동산 시그널』을 통해 현재의 시장 상황을 ‘조용한 폭풍 전야’로 정의하며, 한동안 외면받았던 빌라 시장에 다시 주목해야 한다고 강조한다. 아파트 가격이 규제의 벽을 넘어 신고가를 경신하며 실질적인 자가 사다리가 끊긴 상황에서, 영리한 자산가들의 시선은 이미 아파트가 아닌 빌라 시장의 숨은 가치로 향하고 있다는 분석이다.
빌라 시장이 다시금 활기를 띠는 근본적인 이유는 서울 도심 내 아파트 입주 물량이 사실상 절멸 수준에 이르렀기 때문이다. 지난 몇 년간 이어진 공사비 급등과 금리 인상의 여파로 신규 공급이 사라지자, 가격이 아닌 ‘희소성’의 시대가 도래하며 실거주 수요자들이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 빌라를 대안으로 선택하고 있다. 특히 전세 사기 여파로 위축되었던 시장 신뢰도가 공공지원 강화로 회복세에 접어든 가운데, 전세의 월세화 현상이 가속화되며 빌라의 임대 수익과 매매가를 동시에 밀어 올리는 구조적 변화가 포착되고 있다.
주목할 점은 최근의 빌라 투자가 단순한 거주 목적을 넘어 미래의 아파트 입주권을 겨냥한 ‘지분 투자’ 성격으로 진화했다는 사실이다. 서울시가 추진하는 모아타운이나 역세권 활성화 사업 같은 정비사업이 활발해지면서, 정비사업 가능성이 높은 지역의 노후 구축 빌라는 이제 단순한 주택이 아닌 ‘금싸라기 땅’으로 재평가받고 있다. 정애리 대표는 상위 0.1% 초고액 자산가들이 강남과 용산 일대의 핵심 빌라를 소리 없이 매집하는 현상을 언급하며, 지금 사두면 미래 가치가 폭발할 ‘후보지 빌라’의 선점이 향후 자산 격차를 결정짓는 핵심이 될 것이라고 역설한다.
하지만 빌라 투자는 아파트와 달리 환금성이 상대적으로 낮고 정비사업의 진행 속도가 불확실하다는 리스크가 공존하므로 세심한 주의가 필요하다. 특히 권리산정기준일 오판으로 인한 현금 청산 가능성이나 구역 지정 요건 등 복잡한 법적 검토를 소홀히 해서는 안 된다. 그럼에도 불구하고 부동산은 결국 타이밍과 용기의 게임이며, 모두가 아파트만 바라볼 때 그 아래에서 요동치는 정비사업의 신호를 읽어내는 선구안이 필요한 시점이다. 정 대표는 2026년 이후의 집값 시나리오는 단순히 정책에 의해 결정되는 것이 아니라 시장의 수요와 심리 곡선에 의해 터질 것이라며, 빌라 시장을 서울 내 집 마련을 위한 가장 현실적이고 강력한 사다리로 활용할 것을 조언한다.
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