정부가 다주택자들에게 보유한 주택을 처분할 것을 권고하면서 서울의 주택 매매 및 전·월세 시장 전반에 적지 않은 파급 효과가 예상되고 있다. 단기적으로는 매물이 증가하면서 매매가격의 상승세가 둔화될 가능성이 있다고 보이나, 장기적으로는 임대 물량이 줄어들면서 전·월세 시장의 불안정성이 커질 수 있다는 우려도 제기된다. 특히 최근 정부가 종합부동산세(종부세) 인상 가능성을 언급하며 부동산 시장 전반이 혼돈 국면에 접어들었다.
정부는 다주택자들이 오는 5월 9일 이전에 보유 주택을 매도 계약하도록 유도 중이며, 이에 따라 일부 매물이 시장에 출회되고 있다. 그러나 이러한 매도 급증은 기존 임차인의 계약 종료 후 새 임차인들이 매수자에게 집을 내어줘야 하는 상황을 만들며, 결과적으로 해당 지역 내 전·월세 수요가 증가하게 된다. 이로 인해 전·월세 가격이 추가적으로 오를 가능성이 있다.
종부세. 보유세 인상 예고 속 부동산 시장 불확실성 증대
5월 9일 전 매도 계획이 염두에 둔 다주택자의 경우, 특히 시세 상승 폭이 큰 지역에서는 매도 시 세금 부담 차이가 상당하다. 예컨대 5년간 10억 원의 시세차익이 발생 시, 중과 전과 후 세금 격차가 약 두 배에 이르는 상황이다. 반면 장기 보유 혹은 상속·증여 계획이 이미 있었던 경우라면, 증여를 포함한 여러 옵션을 종합적으로 분석하고 행동하는 것이 바람직하다.
5월 9일을 기점으로 양도세 중과 유예가 종료되면서 등록임대주택에 대한 양도세 중과가 본격 시행될 예정이다. 서울 내 2026년부터 등록임대 의무 임대 기간이 해제되는 아파트 약 2만 2,800채가 이 대상으로, 2027년과 2028년에도 추가로 임대 기간 종료 물량이 누적될 전망이다. 시행령 개정을 통해 일정 기간 내 주택 처분을 권장할 경우, 매물 출회 효과가 있어 단기 집값 안정에 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 다만 임대사업자에 대한 세제 신뢰 훼손 가능성은 우려되는 부분이다.
안양 자이중앙공인중개사 이동윤 대표는 보유세가 인상될 것이라 전망한다. 다주택자 매도 유도를 강화하기 위한 조치로, 보유세 추가 인상 예고가 정부 입장에서 이미 이루어진 상황이다. 종부세의 공정시장가액 비율이 과거 60%에서 95%까지 올랐다가 80%, 현재는 60%로 낮아진 점을 고려하면, 시행령에 따라 언제든지 공정시장가액 비율을 다시 인상할 수 있어 보유세 부담은 증가할 여지가 있다.
서울 집값 전망
전반적으로 서울 주택 가격은 아직 상승세를 유지 중이다. 다만 양도세 중과 회피를 위한 다주택자 매물이 호가 지표 및 실제 거래에 반영되면서 4월 말에서 5월 초까지 상승률이 둔화될 수 있는 가능성이 커지고 있다.
대통령의 부동산 관련 강한 메시지는 아파트 등을 중심으로 시장에 상당한 파장을 주고 있다. 정부의 강력한 집값 안정 의지를 대외적으로 보여줌과 동시에 다주택자가 매물을 내놓도록 자극하는 효과가 크다. 이는 여러 부동산 대책 방안보다도 시장에 더 크게 작용한다.
그러나 과도한 정책 추진 속도는 예상치 못한 부작용을 초래할 수 있으므로 신중한 접근이 필요하다는 지적이 따른다. 일례로, 겉으로 드러난 변화에만 급급하지 말고 근본 원인을 파악하는 통찰이 중요하다.
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