(전국=한국드론뉴스닷컴)손윤제 기자 = 이재명 정부의 부동산 정책
부동산을 통해 큰 부를 축적한 사람들의 사고방식을 조금 들여다보면 흥미로운 공통점이 있다. 돈을 단순히 “노동의 결과”가 아니라 “자산의 구조”에서 나온다고 보는 관점이다. 이 관점 자체는 경제학적으로 틀린 생각은 아니다. 실제로 현대 자본주의에서 부의 상당 부분은 자산 가격 상승(asset appreciation)과 임대 수익(cash flow)에서 발생한다.
하지만 여기서 사회적 긴장이 생긴다. 부동산은 다른 자산과 달리 토지라는 한정된 자원 위에 존재한다. 토지는 새로 만들어낼 수 없다. 바로 이 지점에서 경제학과 사회철학이 충돌한다.
조금 냉정하게 구조를 보자.
아파트나 주택 건설로 돈을 버는 구조는 크게 세 가지다.
첫 번째는 개발이익이다.
농지나 저평가된 토지를 매입하고 용도 변경이나 개발을 통해 가치가 상승하면 큰 차익이 발생한다.
두 번째는 임대수익이다.
건물을 짓고 임대료라는 현금흐름을 지속적으로 얻는다.
세 번째는 전매차익이다.
건물이나 토지를 매입한 후 가격이 상승했을 때 다시 판매한다.
이 세 가지는 모두 합법적 경제활동이다. 문제는 부의 집중 속도다.
토지나 건물을 가진 사람은시간이 지나면 자산이 불어나고 토지가 없는 사람은 주거비를 계속 지불해야 한다.
경제학자들이 이 현상을 설명할 때 자주 언급하는 개념이 있다.
프랑스 경제학자 토마 피케티가 말한 r > g라는 원리다.
자본수익률(r)이 경제성장률(g)보다 높으면 자산을 가진 사람의 부는 노동소득보다 더 빠르게 늘어난다.
쉽게 말하면 이런 이야기다.
땅을 가진 사람은 시간이 돈을 벌어주고 땅이 없는 사람은 시간이 비용을 만든다.
그래서 사회적으로 이런 질문이 등장한다.
“토지는 개인의 재산인가
아니면 사회 전체의 자원인가?”
19세기 경제사상가 헨리 조지는 매우 급진적인 주장을 했다.
토지는 인간이 만든 것이 아니므로 토지에서 발생하는 가치 상승은 사회가 공유해야 한다는 것이다.
그래서 그는 토지단일세(Land Value Tax)라는 개념을 제안했다.
토지 가격 상승에서 발생하는 이익을 세금으로 환수해 사회 전체에 돌려주자는 생각이다.
이 논쟁은 지금도 계속되고 있다.부동산으로 부자가 되는 것이 도덕적으로 잘못인가?
경제학적으로는 틀렸다고 말하기 어렵다.
하지만 사회적으로는 격차를 확대하는 구조가 될 수 있다.
그래서 많은 나라가 보유세, 양도세, 개발이익 환수 같은 정책을 사용하는 이유다.
이제 마지막 문장을 다시 생각해 보자.
“땅 한 평이 없는 가난한 사람들.”이 문장은 단순한 감정이 아니라 사실은 경제 구조의 질문이다.
노동으로 부를 만들 것인가
자산으로 부를 만들 것인가
혹은 둘 사이의 균형을 만들 것인가.
이 질문은 한국뿐 아니라 전 세계가 아직도 답을 찾지 못한 문제다.
도시가 성장할수록 토지는 더 희귀해지고, 희귀한 것은 언제나 권력이 되기 때문이다.
생각해 보면 흥미로운 사실이 하나 있다.
인류 역사에서 가장 많은 부를 만든 것은 금도, 석유도 아니다.
대부분의 시대에서 토지였다.
그리고 앞으로도 도시가 존재하는 한 이 오래된 게임은 계속될 가능성이 높다.
부동산 시장에서 투자와 투기를 구분하려는 정책은 많은 나라에서 반복적으로 등장해 온 주제다. 토지와 주택은 단순한 상품이 아니라 주거라는 기본 생활 인프라이기 때문이다. 그래서 정부가 시장을 완전히 자유에 맡기지 않고 일정한 규제를 두는 것은 경제학적으로도 흔한 접근이다.
한국에서도 이러한 논쟁의 중심에 있는 정치인이 바로 이재명 대통령이다. 그가 강조해 온 부동산 정책의 핵심 방향은 크게 세 가지 철학으로 정리된다.
첫째, 주거는 투기의 대상이 아니라 기본권이라는 관점이다.
이 관점에서는 집을 “가격 상승을 위한 자산”이 아니라 생활 안정의 기반으로 본다. 그래서 다주택 보유에 대한 세금 강화, 실거주 중심 정책, 공공주택 확대 등이 정책 수단으로 등장한다.
둘째, 불로소득에 대한 사회적 환수라는 원칙이다.
토지 가격 상승의 상당 부분은 개인의 노력보다 도시 개발, 인구 증가, 사회 인프라 투자에서 발생한다. 따라서 개발이익이나 토지가격 상승 일부를 세금이나 부담금 형태로 사회에 환원해야 한다는 철학이다.
이 생각은 19세기 경제사상가 헨리 조지가 주장했던 “토지에서 발생하는 초과이익은 사회가 공유해야 한다”는 개념과도 연결된다.
셋째, 실수요 중심 시장 구조다.
단기 매매 차익을 노리는 투기적 거래를 줄이고
실제로 거주하거나 장기 보유하는 수요 중심으로 시장을 만들겠다는 방향이다.
이를 위해 보통 다음과 같은 정책 수단이 논의된다.
다주택 보유에 대한 세금 강화
개발이익 환수 제도
공공주택 공급 확대
토지 및 주택 거래 규제
물론 경제학적으로 이 문제는 항상 논쟁적이다.
규제가 강하면 투기 수요는 줄어들 수 있지만 동시에 공급 위축이나 시장 경직이 발생할 수 있다는 주장도 존재한다.
그래서 어떤 정책이든 균형이 중요하다.
주거 안정과 시장 기능 사이의 균형 말이다.
한 가지 흥미로운 사실이 있다.
세계 주요 도시에서 부동산 문제는 거의 도시 문명의 공통 현상이다.
서울
뉴욕
런던
이 도시들 모두 공통적으로 주거 비용 상승과 투기 문제를 겪고 있다.
이 말은 결국 부동산 문제는 특정 정치인이나 특정 정부만의 문제가 아니라 도시 경제 구조 자체의 문제라는 뜻이기도 하다.
토지는 한정되어 있고 도시는 계속 성장하기 때문이다.
그래서 부동산 정책은 언제나 정치·경제·철학이 함께 얽힌, 꽤 복잡한 게임이다.
그리고 그 게임의 핵심 질문은 늘 같다.
“집은 투자 상품인가, 아니면 삶의 기반인가.”
이 질문에 어떤 답을 선택하느냐에 따라 정책의 방향이 완전히 달라진다.
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