오는 5월 9일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 다시 적용된다. 한시적 완화 조치가 종료되면서 다주택 보유자들의 세 부담은 다시 높아질 전망이다. 이에 따라 매도와 증여 사이에서 전략적 선택을 고민하는 움직임이 본격화되고 있다.
양도세 중과는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에게 기본세율에 추가 세율을 더해 과세하는 제도다. 주택 수와 보유 형태에 따라 세율 차이가 발생하며, 양도차익 규모가 클수록 체감 세 부담도 커진다. 단순히 집값 상승분만 볼 것이 아니라, 실제 과세표준과 적용 세율을 면밀히 따져야 하는 이유다.
시장에서는 차익이 상대적으로 작은 주택을 우선 정리하는 방식이 현실적인 대안으로 거론된다. 양도차익이 낮은 물건을 먼저 매도하면 전체 세금 총액을 줄일 수 있기 때문이다. 반대로 상승 폭이 큰 주택을 먼저 처분할 경우, 누진 구조에 따라 예상보다 높은 세금을 부담할 수 있다.
또한 취득가액, 보유 기간, 필요경비 인정 범위 등 세부 요소에 따라 최종 세액은 크게 달라진다. 리모델링 비용이나 중개보수 등 공제 가능한 항목을 정확히 반영하지 않으면 실제보다 높은 세금을 낼 가능성도 있다. 사전 계산 없이 단순 시세 기준으로 판단하는 것은 위험하다.
증여를 통한 세 부담 분산 전략도 일부에서 검토된다. 다만 증여 역시 증여세 과세 대상이며, 향후 수증자가 해당 주택을 매도할 경우 취득가액 산정 방식에 따라 추가 세금이 발생할 수 있다. 단기 절세만을 목적으로 한 증여 결정은 장기적으로 불리하게 작용할 여지도 있다.
노승철 교수 (수원대 부동산학전공)은 “다주택자의 선택은 단순히 양도세만 비교해 결정할 문제가 아니다”라며 “보유 자산 전체의 구조와 가족 단위 자산 이전 계획을 함께 고려해야 합리적인 판단이 가능하다”고 설명한다.
이어 “차익이 적은 주택을 먼저 매도하는 전략은 세 부담을 분산하는 데 유효할 수 있지만, 지역 시장 상황과 향후 가격 흐름까지 함께 분석해야 한다”며 “중과 부활 시점을 기준으로 서두르기보다 세무 시뮬레이션을 통해 수치로 검증하는 과정이 선행돼야 한다”고 덧붙인다.
일부 다주택자는 중과 적용 전 계약 체결을 서두르는 모습도 보인다. 그러나 거래 시장이 위축된 상황에서는 가격 조정 없이 매도하기 쉽지 않다는 점도 변수다. 급매로 인한 가격 손실과 세금 절감 효과를 비교해 실익을 따져야 한다.
결국 핵심은 정밀 계산과 전략적 접근이다. 매도, 증여, 보유 유지 중 어느 선택이 유리한지는 보유 주택의 차익 규모, 지역, 보유 기간, 향후 자산 계획에 따라 달라진다. 정책 변화에 따른 단기 대응을 넘어 장기적 자산 관리 관점에서 판단해야 할 시점이다.
5월 9일 다주택자 양도세 중과 부활을 앞두고 매도와 증여 전략에 대한 관심이 높아지고 있다. 차익이 적은 주택을 우선 매도해 세 부담을 낮추는 방안이 대안으로 제시되지만, 개별 자산 구조에 따른 사전 계산이 필수다. 전문가 상담과 시뮬레이션을 병행하면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있다.
다주택자에게 이번 세제 변화는 위기이자 자산 구조를 재정비할 기회다. 성급한 판단보다 객관적 수치 분석과 장기 전략 수립이 요구된다. 매도와 증여 중 어느 선택이 유리한지는 개별 상황에 따라 달라지며, 종합적 검토가 선행돼야 한다.
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