서울 아파트 실거래가격이 다시 상승폭을 키우며 시장의 방향성을 둘러싼 논쟁이 이어지고 있다. 특히 고가 주택 중심의 상승이 아닌 외곽 지역과 실수요 중심 시장이 가격 상승을 주도하고 있다는 점에서 시장 구조 변화가 뚜렷하게 나타나고 있다.
서울시에 따르면 2026년 2월 기준 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월 대비 1.9% 상승하며 상승폭이 확대된 것으로 나타났다.
이는 전년 동월 대비로는 무려 15.7% 상승한 수준으로, 단기간 가격 반등이 아니라 중기적인 상승 흐름이 이어지고 있음을 시사한다.
이번 실거래가격지수는 2월 한 달간 체결된 계약 중 신고 완료된 거래를 전수 분석해 산출된 것으로, 단순 호가가 아닌 실제 거래가격을 반영한다는 점에서 시장의 실질 흐름을 보여주는 지표로 평가된다.
■ “서울 전 지역 상승”…특히 동북·동남권 강세
생활권역별로 보면 서울 전 지역이 상승세를 보였으며, 특히
ㆍ동북권(노원·성북 등)
ㆍ동남권(강남·송파 등)
이 두 지역이 각각 2.35% 상승하며 전체 상승을 견인했다.
이는 과거와 달리 특정 고가 지역만 상승하는 구조가 아니라, 서울 전반으로 상승이 확산되는 흐름으로 해석된다.
특히 동북권의 경우 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로, 실수요자 유입이 가격 상승의 핵심 요인으로 분석된다.
■ “주간지수는 둔화, 실거래는 상승”…엇갈린 신호
흥미로운 점은 주간 아파트 가격지수와 실거래가격지수가 서로 다른 흐름을 보였다는 것이다.
주간지수는 2월 들어 상승세가 둔화되거나 일부 지역에서는 하락 전환되었지만, 실제 거래가격은 오히려 상승폭이 확대됐다.
이는
ㆍ 1월 토지거래허가 신청가격 상승
ㆍ 해당 가격이 시차를 두고 실거래에 반영
된 영향으로 풀이된다.
다만 3월 잠정지수는 –0.59% 하락 전망이 제시되면서, 단기적으로는 조정 가능성도 제기되고 있다.
■ 소형 아파트 상승률 최고…“실수요 시장 뚜렷”
규모별로는 모든 면적에서 상승했지만, 특히 소형(40~60㎡) 2.95% 상승으로 가장 높은 상승률을 기록했다.
이는 명확한 의미를 가진다.
ㆍ 투자 목적 대형보다
ㆍ 실거주 목적 중소형이 시장을 주도
하고 있다는 것이다.
즉, 현재 시장은 투기 중심 상승이 아니라 실수요 기반 상승 구조로 재편되고 있다는 해석이 가능하다.
■ 전세시장도 상승…동북권 중심 반등
전세시장 역시 상승 흐름을 이어갔다.
2월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전월 대비 0.22% 상승했으며, 특히 동북권이 0.85% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했다.
반면
ㆍ동남권(강남권)은 –0.65%
ㆍ도심권은 –0.37%
로 일부 고가 지역에서는 약세가 나타났다.
이 역시 실수요 중심의 지역 이동이 반영된 결과로 분석된다.
■ “15억 이하 거래 85%”…시장 구조 변화 뚜렷
2026년 3월 거래 동향을 보면 이러한 흐름은 더욱 명확해진다.
서울 아파트 매매 거래 중 15억 이하 거래 비중 85.3%로 전월 대비 증가했다.
이는
ㆍ대출 규제 유지
ㆍ금리 부담
ㆍ투자 수요 위축
등의 영향으로 고가 투자 시장 → 실수요 시장으로 이동하고 있음을 보여준다.
특히 거래량은
ㆍ노원구
ㆍ구로구
ㆍ강서구
ㆍ성북구
등 외곽 지역에서 집중적으로 증가했다.
■ 전세 감소·월세 증가…주거 구조 변화 가속
전월세 시장에서는 또 다른 변화가 나타났다.
ㆍ 전세 비중은 50.3%로 감소
ㆍ 월세 비중은 증가
하는 구조적 변화가 이어지고 있다.
또한 전세 거래 중 갱신계약 비중이 50% 이상으로 확대되면서 신규 계약보다 기존 계약 유지가 늘어나는 현상도 뚜렷하다.
이는
ㆍ전세가격 상승
ㆍ대출 부담
ㆍ이동 비용 증가
등이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.
■ 전문가 분석: “투자 시장 아닌 실수요 시장으로 재편”
이번 지표는 단순한 가격 상승 이상의 의미를 갖는다.
핵심은 세 가지다.
1. 상승은 지속되지만 고가 중심이 아니다
2. 외곽·중저가·소형 중심 상승 구조
3. 실수요 중심 시장 재편 진행 중
특히 정책 변수(대출 규제, 세제 등)에 따라 향후 시장 방향이 크게 달라질 수 있다는 점에서, 단기 상승을 ‘본격 상승장’으로 단정하기는 어렵다는 분석도 나온다.
■ 결론
서울 아파트 시장은 현재 “가격은 상승하지만 구조는 바뀌는 중”이라는 특징을 보이고 있다.
고가 중심의 투자 시장에서 벗어나 실수요 중심의 안정적 상승 구조로 전환되는 과정 속에서 단기 조정과 중장기 상승이 혼재된 복합적 시장 국면이 이어질 가능성이 높다.
[출처: 서울시]
카카오톡 기사제보 바로가기 ↓
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
