전세난에 떠밀린 무주택자, “지금 아니면 못 산다” 중저가 아파트로 매수 확산
서울 전세 물량 급감 속 실수요자 ‘내 집 마련’ 가속 6억~10억대 시장 중심으로 수급 불균형 심화
전셋값 급등과 물량 부족이 맞물리며 무주택 실수요자들이 결국 매수로 돌아서는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 특히 서울 중저가 아파트 시장을 중심으로 거래가 빠르게 늘면서 수도권 전반으로 매수세 확산 조짐까지 나타나고 있다.
“전셋값이 멈추지 않고 오르니 차라리 사는 게 낫다고 판단했다.”
최근 서울 노원구에서 5억원대 아파트를 매수한 30대 신혼부부의 말이다. 이들은 전세를 구하지 못해 발을 동동 구르다 결국 매매를 택했다. 정책 대출을 활용하면 월 부담이 기존 월세와 크게 다르지 않다는 계산도 작용했다. 무엇보다 10억원 수준이던 아파트 가격이 15억원까지 치솟는 상황을 지켜보며 더 늦으면 기회를 놓칠 수 있다는 불안이 결정을 재촉했다.
서울 성동구에서 전세로 거주하던 A씨 부부 역시 같은 선택을 했다. 전세 만기를 앞두고 서울 노원구 아파트를 매수했다. 전세가와 매매가 격차가 크게 줄어든 점이 결정적이었다. 특히 이들은 즉시 입주가 가능한 매물을 확보하기 위해 시세보다 2000만원을 더 얹었다. 실거주가 가능한 매물 확보가 그만큼 절박했기 때문이다.
이 같은 사례는 최근 수도권 부동산 시장에서 빠르게 확산하는 흐름이다. 전세난 심화로 인해 전·월세 대신 매매를 선택하는 실수요자가 눈에 띄게 늘고 있다. 그동안 대출 규제 상한선인 15억원 안팎 아파트가 가격 상승을 주도했다면, 이제는 정책 대출이 가능한 6억~10억원대 중저가 아파트로 매수세가 이동하는 양상이다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 서울 아파트 거래의 59.8%가 10억원 이하에서 이뤄졌다. 전체 거래 2만901건 중 1만2491건이 해당 구간에 집중됐다. 이 가운데 9억원 이하 거래가 절반 이상을 차지하며 시장의 중심축이 중저가로 이동했음을 보여준다.
전문가들은 이 같은 변화의 배경으로 ‘전세 시장 붕괴에 가까운 수급 불균형’을 지목한다. 실제 한국부동산원 조사에서 서울 아파트 전세수급지수는 108.4까지 상승했다. 수요가 공급을 크게 웃도는 상태다.
전세 물량 감소는 더욱 뚜렷하다. 서울 전세 예상 물량은 올해 1월 1만1837건에서 4월 8265건으로 줄어들며 약 30% 감소했다. 빌라 등 비아파트 공급 부족까지 겹치면서 아파트 전세 시장으로 수요가 몰렸고, 결국 시장에 나오는 전세 매물 자체가 급감했다.
이처럼 전세를 구하지 못한 실수요자들이 매수로 방향을 틀면서, 중저가 아파트 시장은 철저히 ‘실거주 중심’으로 재편되고 있다. 이 시장에서는 금리나 세제보다 ‘당장 입주 가능 여부’가 가장 중요한 변수로 작용한다. 실제로 입주 가능한 매물은 웃돈을 얹어서라도 확보하려는 수요가 몰린다.
정부는 세입자가 있는 매물을 시장에 유도하고 있지만 현장 체감은 제한적이다. 실거주 목적의 매수자는 즉시 입주를 원하지만, 세입자가 있는 매물은 퇴거 자금 조달이 쉽지 않아 선택이 어렵다. 이로 인해 전체 매물은 늘어도 실제 거래 가능한 ‘입주 가능 매물’은 여전히 부족한 상황이다. 결과적으로 가격 상승 압력이 이어지는 구조다.
현장 분위기도 이를 뒷받침한다. 노원구의 한 공인중개업소 대표는 “요즘은 전세보다 매매 문의가 훨씬 많다”며 “특히 입주 가능한 매물은 나오자마자 거래될 정도로 수요가 절박하다”고 전했다.
전문가들은 이러한 수급 불균형이 서울을 넘어 경기권으로 확산될 가능성에 주목한다. 우리은행 남혁우 부동산 연구원은 “6억~10억원대 시장은 세금보다 수급 영향이 크다”며 “서울 중저가 지역에서 나타나는 가격 상승이 인접 경기 지역으로 번질 가능성이 있다”고 분석했다.
지금 시장은 ‘기다림’보다 ‘선택’을 요구하고 있다. 전세난 속에서 내 집 마련을 고민하는 실수요자라면, 현재 공급 상황과 대출 조건을 면밀히 따져볼 시점이다. 전문가 상담과 실거래가 확인을 통해 자신에게 맞는 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요하다.
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