지난 6월 27일 발표된 금융 규제가 다주택자 주택담보대출 시장에 '철퇴'를 내리면서 관련 대출이 사실상 자취를 감췄습니다. 수도권과 규제 지역의 다주택자는 물론, 1주택자에게도 추가 주택 구매가 어려워지면서 자금 마련에 비상이 걸렸습니다. 그러나 전문가들은 "현실을 정확히 파악하고 전략적으로 접근하면 여전히 대출의 길이 열려 있다"고 조언합니다.
이 글은 급변하는 다주택자 주택담보대출 환경을 명확히 분석하고, 복잡한 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 극복하며 자금을 확보할 수 있는 3가지 핵심 비결을 제시합니다.
1. 비규제지역 활용 전략: '지방'에서 해법을 찾다
수도권 및 규제 지역에서 다주택자 주택담보대출 신규 승인이 전면 중단된 것과 달리, 비규제지역은 여전히 대출 가능성이 열려 있습니다. 이 지역의 금융기관들은 자율 심사 기준에 따라 LTV 60% 내에서 대출을 취급하고 있습니다.
비결: 지방 소재 부동산을 활용해 지방은행이나 보험사를 중심으로 대출을 문의하는 것이 효과적입니다. 이때 충분한 소득 증빙 서류를 미리 준비하고, 기존 대출 이력을 깨끗하게 관리하는 것이 대출 승인 확률을 높이는 중요한 포인트입니다. 이 전략은 단순한 주택 구입 목적뿐만 아니라, 기존 주택을 담보로 생활 자금을 마련하려는 다주택자에게도 유효합니다.
2. 사업자대출 전환: DSR 규제를 우회하는 '틈새'
다주택자 주택담보대출의 가장 큰 걸림돌은 주택담보대출뿐만 아니라 모든 부채의 원리금을 소득과 연계해 계산하는 DSR 규제입니다. 하지만 사업자대출은 주택담보대출과 달리 DSR 규제에서 상대적으로 자유롭습니다. 이 점을 활용해 임대사업자로 등록하고 사업자대출을 받는 것이 현실적인 대안으로 떠오르고 있습니다.
비결: 보유 주택을 활용해 임대업으로 등록하면, 해당 주택을 사업용 자산으로 인정받아 대출 심사 시 DSR 기준이 완화되거나 적용되지 않을 수 있습니다. 다만, 금융당국이 대출 용도에 대한 전수 조사를 강화하고 있으므로, 실제 사업 목적으로 자금을 활용해야 추후 불이익을 피할 수 있다는 점을 명심해야 합니다.
3. 자산 구조조정 및 대안 금융 활용: '유동성' 확보가 핵심
엄격해진 규제 앞에서 다주택자가 가장 먼저 고려해야 할 것은 자산 구조를 재편하는 것입니다. 보유 주택 중 일부를 매각해 현금 유동성을 확보하는 것이 단기적으로 가장 확실한 해결책일 수 있습니다. 또한, 주택담보대출이 어렵다면 다른 금융상품을 병행하여 잔금 마련의 길을 열어야 합니다.
비결: 신용대출은 주택담보대출 한도 부족분을 보충하는 데 유용하지만, DSR 규제 내에서 연소득의 40% 이하로 한도가 제한됩니다. 따라서 본인의 DSR 비율을 미리 계산하여 대출 가능 한도를 예측해야 합니다. 또한, 시중은행 외에 상호금융 등 다양한 금융기관의 조건을 비교해 자신에게 가장 유리한 상품을 찾는 노력도 필요합니다.
다주택자 주택담보대출 시장은 과거와 확연히 달라졌습니다. '규제는 곧 기회'라는 전문가들의 조언처럼, 현 상황을 정확히 이해하고 전략적인 접근을 한다면 충분히 해법을 찾을 수 있습니다.
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