[한국공공정책신문=김유리 기자] 서울 집값이 다시 '심상치 않은' 국면으로 접어들고 있다. 최근 19주 연속 상승하며 강남 3구와 용산, 마포, 성동, 강동 등 주요 지역은 물론 강북과 경기권까지 상승세가 확산되고 있다. 특히 이재명 대통령 취임 이후 첫 주의 서울 아파트값 상승률이 올해 최고치를 기록했다는 점은, 현 정부가 출범과 동시에 부동산 시장의 '이상 과열' 신호를 맞닥뜨렸음을 의미한다.
진보정부 때마다 반복된 집값 폭등, 다시는 반복되어선 안 된다
국민들은 이미 과거 진보정부 시기, 즉 노무현·문재인 정부에서 경험한 집값 폭등의 아픈 기억을 갖고 있다. 노무현 정부 5년간 서울 아파트값은 94% 넘게 올랐고, 문재인 정부 시절에는 53~58% 상승률을 기록했다. 당시 정부들은 세금·대출 규제 등 수요 억제책에 집중했으나, 공급 부족과 시장 심리 자극으로 오히려 집값이 폭등하는 결과를 낳았다. 이로 인해 '진보정부=집값 상승'이라는 불안 심리가 시장에 뿌리 깊게 자리잡았고, 이재명 정부 출범과 동시에 '패닉바잉' 현상이 재현되는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.
공급 부족·유동성 확대·금리 인하 기대감이 불안 심리를 부추긴다
현재 서울 부동산 시장의 과열 배경에는 여러 요인이 복합적으로 작용한다.
공급 부족이 가장 큰 문제다. 내년 서울 아파트 입주 물량이 급감할 것으로 전망되면서, 매물 희소성이 가격 상승을 더욱 부추기고 있다. 유동성 확대도 우려스럽다. 수십 조 원 규모의 추가경정예산, 기준금리 인하 등으로 시중에 돈이 풀릴 가능성이 커졌다. 전세난 또한 심각하다. 전세가격 상승과 전세 매물 부족이 매매 수요로 전환되는 현상도 두드러진다. 무엇보다 진보정부 학습효과가 문제다. "정권이 바뀌면 집값이 뛴다"는 학습효과가 실수요자와 투자자 모두의 불안 심리를 자극하고 있다.
정부, 획기적이고 실효성 있는 대책을 내놓아야 한다
이재명 대통령은 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"며 공급 확대를 통한 시장 안정, 즉 '시장 원칙'에 입각한 부동산 정책을 강조해왔다. 신도시 개발, 재개발·재건축 규제 완화, 공공임대주택 확대 등 공급 확대를 위한 청사진도 제시했다. 그러나 현재 시장은 '계획'에 머물러 있고, 공급 공백이 심각한 불안 요인으로 작용하고 있다.
정부는 더 이상 집값 급등을 '남의 일'로 넘기지 말고, 다음과 같은 획기적이고 실효성 있는 대책을 조속히 마련해야 한다.
공급 로드맵의 조기 실행이 필요하다. 신도시, 재개발·재건축, 유휴지 개발 등 구체적이고 신속한 공급 확대 방안을 즉각 실행해야 한다. 투기과열지구·조정대상지역 지정 확대도 시급하다. 집값 급등 지역에 대한 투기수요 차단과 실수요자 보호를 위한 규제지역 확대가 필요하다. 금융·대출 관리 강화도 병행되어야 한다. 주택담보대출 총량 관리와 다주택자·갭투자자에 대한 대출 규제를 병행해 시장 과열을 억제해야 한다. 전세시장 안정화도 중요하다. 전세자금대출 보증비율 하향 등 임차인 보호와 전세시장 안정을 위한 대책도 병행되어야 한다. 시장 신뢰 회복이 무엇보다 중요하다. 정부가 공급 확대와 시장 안정 의지를 국민에게 명확히 전달하고, 중장기적 주택정책의 일관성을 유지해야 한다.
부동산 시장의 불안정은 국민의 삶을 흔드는 가장 큰 사회적 리스크다. 이재명 정부는 과거 진보정부의 실패를 되풀이하지 않도록, 집값 상승을 반드시 막아내야 한다. '공급 확대'와 '시장 신뢰 회복'이라는 원칙 아래, 국민이 체감할 수 있는 실질적이고 획기적인 대책을 조속히 내놓아야 할 때다. 집값 안정이야말로 민생 안정의 출발점임을 다시 한 번 강조한다.
박동명 / 법학박사
· (사)한국공공정책학회 부회장
· 대한케어복지학회 회장
· 전)국민대학교 행정대학원 외래교수
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