재건축 아파트는 부동산 투자자들 사이에서 여전히 ‘로또’라 불릴 만큼 인기 있는 자산이다. 특히 재건축 예정 단지를 경매로 낙찰받아 시세차익과 입주권을 동시에 노리는 투자 방식은 단기간 고수익을 기대할 수 있어 많은 관심을 받고 있다. 그러나 단순한 낙찰 성공만으로 조합원 지위를 보장받을 수는 없다.
재건축 아파트 경매 참여자들이 가장 많이 놓치는 부분은 바로 ‘조합원 자격 요건’이다. 조합원이 되지 못하면 분양권 자체가 주어지지 않으며, 장기적으로 실거주나 개발 수익 실현에 큰 제약이 따를 수 있다.
서울 강남권의 한 재건축 단지에서 실제로 발생한 사례가 있다. 한 투자자가 경매로 해당 아파트를 낙찰받았으나, 조합원 자격 요건을 충족하지 못해 조합으로부터 등록을 거부당했다. 그 결과, 재건축 분양권은 물론 향후 수익도 얻지 못하고 실거주 여부조차 불투명해졌다.
수원대학교 부동산학전공 노승철 교수는 “재건축 단지를 경매로 낙찰받는 것이 단순히 저가 매입 기회로 끝나선 안 됩니다. 조합원 자격 요건은 단지 소유권 이전만으로 충족되는 것이 아니라, 거주 요건이나 시기적 요건까지 꼼꼼히 따져야 합니다. 특히 관리처분계획 인가 이전 시점에 소유권 이전이 완료되지 않으면 조합원 등록이 불가능할 수 있어 각별히 주의해야 한다”고 강조했다.
실제로 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면, 조합원 자격은 정비구역 내 주택 소유자 중, 정해진 시점 이전에 소유권을 이전받고 일정 기간 거주 요건을 충족한 자에 한정된다. 일부 자치구에서는 ‘실거주 2년 이상’이라는 조건까지 부과하고 있다.
대법원도 해당 쟁점에 대해 일관된 판례를 유지하고 있다. 조합설립 인가 전 소유권을 취득하지 못했다면, 이후 소유자라 하더라도 조합원이 될 수 없다는 것이다. 이에 따라 경매를 통한 재건축 아파트 취득 시점이 사업 절차 중 어느 단계인지를 반드시 확인해야 한다.
전문가들은 경매 낙찰 이전에 ▲관리처분계획 인가 여부 ▲조합설립 인가 시점 ▲토지등소유자 등록 명부 확인 ▲실거주 요건 충족 여부 등을 필수로 점검할 것을 권고한다.
최근 강남, 송파, 마포 등의 인기 재건축 지역에서도 자격 요건을 제대로 파악하지 못해 분양권을 놓치는 사례가 속출하고 있다. 특히 실거주 요건을 간과하거나, 인가 시점을 착각해 조합원 등록을 거절당하는 경우가 많다.
노 교수는 이어 “재건축 아파트는 일반 아파트보다 법적 리스크가 많습니다. 투자자는 단순 낙찰가가 아닌 자격 요건, 사업 진행 단계, 실거주 계획 등을 종합적으로 고려해야 하며, 전문가의 상담을 받는 것이 현명한 전략”이라고 덧붙였다.
재건축 아파트 경매는 높은 수익을 기대할 수 있는 반면, 조합원 자격이라는 법적 요건을 충족하지 못하면 분양권은 물론 실거주 권한조차 확보할 수 없다. 본 기사는 수원대 노승철 교수의 조언을 통해 조합원 요건의 중요성을 강조하며, 투자자의 사전 정보 점검의 필요성을 환기시킨다.
재건축 아파트의 경매 낙찰은 단순한 가격 경쟁이 아니라 법적 자격을 따지는 치밀한 전략이 요구되는 영역이다. 조합원 자격 요건을 철저히 검토하지 않으면 수익은커녕 소송과 손실로 이어질 수 있다. “먼저 확인, 나중 수익”이야말로 재건축 경매의 핵심 원칙이다.
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