이경건 기자 = 원수에게나 권한다는 지역주택조합이 사업계획을 승인받기 위해 필요한 ‘토지소유권’ 비율을 현행 95%에서 80%로 완화하는 방안이 추진된다.
다른 도시정비 사업인 재개발·재건축과 비교해 과도한 토지소유권 기준 때문에 이른바 ‘알박기’를 부추긴다는 비판에 따른 것이다.
부동산 업계에서는 주택법 개정 움직임이 멈춰 있는 현장의 숨통을 틔워 주택 공급이 늘어날 것이라는 평가가 나오고 있다.
◆ 주택법 개정안 국회 상정
정비업계에 따르면 국회 국토교통위원회는 민병덕 더불어민주당 의원이 대표로 발의한 주택법 개정안을 상정하고 논의를 시작했다. 개정안은 지역주택조합 사업계획 승인 요건인 토지소유권 확보 비율을 95%에서 80%로 완화하는 게 핵심이다.
사업지 내 토지 소유자를 조합원으로 가입시켜 사업을 추진하는 내용의 ‘지주조합원 제도’ 도입도 포함됐다.
지역주택조합은 지역에 거주하는 주민이 사업계획 승인을 받아 조합을 설립하고 주택을 짓는 사업을 말한다. 무주택 서민의 주택 마련을 돕기 위해 1980년 도입됐다. 해당 지역에 6개월 이상 거주하면서 무주택이거나 전용면적 85㎡ 이하 주택 1가구를 소유한 가구주 등으로 조합원 자격이 제한돼 있다. 조합을 설립하기 위해서는 대지 면적 80% 이상의 토지사용권원과 15% 이상의 소유권 확보가 필수다.
그러나 사업계획을 승인받기 위해선 조합이 전체 사업지의 95% 이상을 확보해야 한다. 외부에서 사업 예정 부지를 일부 매입한 뒤 과도한 보상금을 요구하는 알박기 등의 관행이 빈번했던 배경이다. 사실상 토지 확보가 어려운데도 업무대행사가 이를 속이고 조합원을 모집해 피해 규모가 커진 사례도 있다.
개정안은 토지 확보 조건을 다른 정비사업과 비슷한 80%로 낮춰 지역주택조합 사업을 활성화하는 데 초점을 맞췄다.
국민권익위원회도 지난해 11월 국토교통부에 토지소유권 비율을 80%로 낮춰야 한다고 권고했다.
토지 확보 비율을 80%로 낮추면 기존에 토지를 보유하고 있는 소유주의 재산권이 침해당할 수 있다는 우려도 나온다.
국토부 관계자는 “지역주택조합의 사업 속도 제고 및 조합원 피해 예방을 위한 토지 확보 요건 완화 필요성에는 공감한다”면서도 “적정한 완화 수준은 사업 활성화 측면과 토지 소유자의 재산권 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해야 한다”고 의견을 밝혔다.
◆ 옥석 가리면 주택 공급 효과
서울시에 따르면 서울에서 사업이 추진 중인 지역주택조합 현장은 모두 114곳이다. 이 중 83곳은 조합원 모집 단계에 머물러 있다. 사업계획을 승인받고 착공이 진행 중인 사업지는 11곳에 불과하다. 대부분 토지 확보 단계에서 사업이 가로막혔기 때문이다.
정비업계에선 이번 개정안으로 토지 확보 부담이 줄어들면 그만큼 사업이 활성화할 것으로 기대하고 있다. 지역주택조합은 토지 확보만 성공하면 사업 속도가 다른 정비사업보다 빨라 주택 공급 효과가 크다는 설명이다.
지역주택조합 사업이 몰려 있는 동작구는 착공에 들어간 단지가 4곳이다. 대부분 초기 조합원의 분담금으로 사업을 추진해 분양가가 다른 정비사업 단지보다 저렴하기 때문에 분양시장에서도 관심이 높다.
성동구 지역주택조합 단지인 ‘서울숲 리버포레’ 1차 단지 전용면적 84㎡ 매매가가 40억원을 돌파하는 등 인기를 끌고 있다.
업계에서는 지역주택조합 참여에 신중할 필요가 있다고 보고 있다. 토지 확보율이 낮거나 업무대행사와 조합원 간 갈등으로 장기 표류하는 사업지는 개정안이 통과되더라도 사업이 더딜 수 있어서다.
한 부동산 전문가는 “토지 확보 현황을 투명하게 공개하는 곳 등 옥석을 가릴 필요가 있다”고 말했다.
다음은 수도권 내 사업에 속도를 내고 있는 지역주택조합 현황이다.
●하남 스타포레=서울 강남에서 차량으로 20분 거리인 경기 하남시 덕풍동 원도심에서 추진 중인 ‘하남 스타포레’ 지역주택조합 사업이 사업계획승인 준비 단계에 들어섰다.
하남시 지역에서 추진 중인 지역주택조합 사업 가운데 가장 빠른 진행 속도를 보이고 있다.
하남 스타포레는 덕풍동 안터골 일대를 중심으로 1~3차에 걸쳐 추진되는 대규모 지역주택조합 사업이다.
하남시청에서 수백m 거리에 있는 원도심 핵심지역으로, 수도권 전철 5호선 하남시청역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권이라는 점에서 주거 선호도가 높다.
서울 강남과 인접한 하남은 최근 신축 주거단지 공급과 교통망 확충 기대가 맞물리며 새로운 주거 대안지로 빠르게 부상하고 있다.
특히 원도심 재편을 축으로 한 대규모 개발 사업이 본격화하면서 하남 부동산 시장의 열기도 한층 뜨거워지는 모습이다.
현재 하남 스타포레 1차와 2차 사업은 조합설립 인가를 완료한 뒤 주택건설사업계획 승인 신청을 한창 준비 중이다. 지역주택조합 사업 특성상 토지 확보, 민원 조정, 행정 절차 지연 등으로 사업 속도가 더딘 경우가 많다.
그러나 하남 스타포레는 단계별 인허가 절차를 비교적 안정적으로 밟아 나가고 있다는 평가를 받는다. 하남시 내에서 추진 중인 다수의 지역주택조합 가운데 사업계획승인 단계에 가장 근접한 사업 중 하나로 꼽힌다.
하남 스타포레 1차는 덕풍동 369의1 일대 약 5만 7594㎡ 부지에 지하 3층~지상 29층, 10개 동, 총 981가구 규모로 조성될 계획이다. 전용면적은 52㎡, 59㎡, 74㎡, 84㎡ 등 실수요자 선호도가 높은 중소형 위주로 구성됐다. 계획대로 진행될 경우 준공 목표 시점은 2029년이다.
덕풍동 376의9 일대 안터골 2지구에서 추진 중인 하남 스타포레 2차는 애초 897가구에서 991가구로 규모가 확대됐다. 기존 재건축 사업장이었던 조합과 장기 미준공 아파트가 사업에 동참하면서 공급 가구 수가 늘었고, 이에 따라 1·2차를 합한 공급 물량은 1972가구에 이른다.
하남 스타포레 3차 사업 역시 속도가 빠르다. 덕풍동 348의95 일대에서 추진 중인 3차는 약 1년 6개월 만에 지구단위계획 변경 결정 고시를 완료했다. 지역주택조합 사업의 성패를 가르는 핵심 행정 절차를 비교적 단기간에 마무리하며 향후 인허가 과정에도 탄력이 붙을 전망이다.
하남 스타포레 관계자는 “스타포레 1,2차 사업계획 승인이 완료될 경우 스타포레 3차 사업지 역시 사업속도가 빠르게 진행될 것”이라고 말했다.
최근 실시한 지반조사 결과, S2등급을 받는 등 기반암이 얕고 지반 강도가 우수한 것으로 나타나 기초 공사 부담이 줄어들면서 전체 공사비 절감 효과와 함께 사업성도 매우 양호한 것으로 분석됐다.
하남 스타포레는 교통과 생활 인프라가 특히 강점이다. 중부고속도로와 올림픽대로, 서울외곽순환도로 접근성이 뛰어나고, 5호선 하남시청역과 인접해 서울 출퇴근이 수월하다.
국토교통부가 확정한 지하철 3호선과 9호선 연장 계획도 인근을 아우르고 있어 중장기 교통 여건 개선에 대한 기대감이 크다. 인근에는 스타필드 하남, 코스트코, 이마트 트레이더스, 신장전통시장, 덕풍공원 등 대형 상업·문화·자연 인프라도 밀집해 있다.
문의 1688-3408
●GTX운정역 서희스타힐스=파주 운정신도시 남측에 공급되는 대단지아파트 ‘GTX운정역 서희스타힐스’가 수도권 주택시장이 규제 환경 속에서 실거주 수요자의 니즈를 반영한 조건을 갖추며 공급을 이어가고 있다.
‘GTX운정역 서희스타힐스’는 파주시 운정신도시 남측 일대에 지하 3층~지상 25층, 총 1,499세대의 매머드급 규모로 조성된다.
전용면적 59~84㎡의 중소형 위주로 구성되어 실거주층의 선호도가 높으며, 무엇보다 사업 안정성이 강화된 점이 눈에 띈다.
이미 조합설립인가와 지구단위계획 결정 고시를 완료하고 사업계획승인 접수까지 마쳐 지역주택조합 사업에서 우려되던 불확실성을 상당 부분 해소했다는 평가를 받는다.
비용 측면에서의 강점도 뚜렷하다.
최근 고물가와 금리 영향으로 입주 전후 발생하는 추가 비용에 대한 민감도가 높아진 가운데, 해당 단지는 발코니 확장 비용을 무상으로 제공하는 파격적인 조건을 내걸어 초기 자금 부담을 낮췄다.
또한 1,000세대가 넘는 대단지 특성상 공용 관리비 분산 효과를 통해 입주 후 유지비 부담을 완화할 수 있으며, 단지 내 피트니스센터, 어린이집, 작은 도서관 등 체계적인 커뮤니티 시설까지 갖춰 주거 편의성을 높였다.
미래 가치를 뒷받침할 추가 교통 호재도 풍부하다.
현재 제4차 국가철도망 구축계획에 포함된 지하철 3호선(일산선) 파주 연장 사업과 서해선(대곡~소사) 파주 연장 등이 추진되고 있어, 향후 운정역 일대는 수도권 서북부의 철도 거점으로 거듭날 것으로 보인다.
여기에 수도권 제2순환고속도로 김포~파주 구간이 개통되면 자유로 및 통일로의 교통량 분산은 물론 인천공항 접근성도 크게 향상될 전망이다.
단지 주변으로는 이마트 운정점, 파주 프리미엄 아울렛 등 대형 상업시설이 인접해 있으며, 운정호수공원과 인근 녹지 공간을 통해 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있다.
특히 쇼핑과 문화가 결합된 ‘스타필드 빌리지 운정’이 본격적인 영업에 들어가 지역 생활 인프라는 더욱 견고해질 것으로 기대된다.
GTX-A 개통 효과를 체감하고 있는 운정신도시는 서울 접근 시간은 유사한 수준을 확보하면서도 주거 비용 부담은 상대적으로 낮은 구조를 유지하면서, 이동 시간은 크게 줄었지만 비용 부담은 상대적으로 완화됐다.
운정신도시처럼 서울 도심까지 20~30분대 접근이 가능한 수도권 지역은 이미 여러 곳이 형성돼 있지만, 이들 지역 상당수는 분양가가 높게 형성돼 실거주 수요자의 진입 부담이 커진 상태다. 이러한 상황에서, 당 현장은 이동 시간 대비 비용 효율을 따지는 실수요자들의 관심이 이어지고 있다.
실제로, 최근 부동산 시장에서는 수도권 일부 지역을 중심으로 미분양 물량이 점진적으로 감소하고 거래 회복 조짐이 나타난다는 분석도 이어진다. 특히 교통 여건이 개선된 신도시와 대단지 중심으로 실거주 수요가 움직이는 흐름이 감지되며, GTX-A 개통 효과를 직접 체감하는 운정신도시 역시 이러한 변화의 영향권에 있다는 분석이다.
해당 단지는 중도금 무이자, 발코니 무상 확장 조건을 적용해 계약 이후 발생할 수 있는 추가 비용 부담을 일부 완화한 구조로 공급되며, 조합설립인가와 지구단위계획 고시 절차를 완료한 상태다.
운정신도시는 GTX-A 노선 개통 이후 교통 접근성 개선이 체감되는 지역으로, 운정중앙역~서울역 구간 운행이 시작되면서 기존 광역버스나 일반 철도 대비 이동 시간이 크게 단축됐다. 향후 삼성역 구간 완전 개통과 운정~동탄 전 구간 연결이 추진되면 서울 주요 업무지구 접근성은 한층 확대될 전망이다. 경기북부 광역교통망 확충 논의와 GTX 중심 교통체계 정비 검토도 이어지며 중장기적 교통 개선 기대감이 형성되고 있다.
현재 파주시 동패동 일대에 조성되는 ‘GTX운정역 서희스타힐스’의 모델하우스는 파주시 와동동에 마련되어 있으며, 별도의 사전 예약 없이도 주중과 주말 모두 방문 상담이 가능하다.
문의 1533-8738
●의정부 현진 에버빌 하이브=경기도 의정부 가능동 590-4 일원에 지역주택조합 아파트 ‘의정부 현진 에버빌 하이브’가 공급중이다.
지하 4층~지상 25층, 7개동으로 공동주택 총 546세대이며 선호도 높은 중소형 평형 전용 59㎡ 254세대, 84㎡ 292세대로 공급된다.
주차대수는 712대로 세대당 약 1.3대며 의정부 현진 에버빌 하이뷰는 경기도 의정부시 중심권에 들어서는 주상복합 아파트로, 전용 59㎡부터 84㎡까지 중소형 위주로 구성될 예정이다.
요즘 신규 아파트 분양시장에서 59, 84 타입은 신혼부부부터 자녀 둘 있는 4인 가족까지 가장 수요가 두꺼운 구간이다.
공급이 너무 큰 평형에 치우치지 않아서, 실거주 수요를 안정적으로 받쳐줄 수 있는 구조라고 볼 수 있다. 특히 의정부 아파트 분양 시장에서 새 주상복합 공급은 많지 않기 때문에, 현진 에버빌이 갖는 도심 신축 효과도 기대해볼 수 있겠다.
아파트 가치를 결정하는 핵심은 결국 입지와 교통인데 현진 에버빌 하이뷰는 1호선 의정부역과 경전철 이용이 편한 자리에 들어설 예정이라, 기본적인 출퇴근 수요를 넉넉하게 받아낼 수 있는 입지다.
여기에 GTX-C가 의정부역에 개통되면 삼성역까지 20분대 진입이 가능해질 거라는 기대가 크다. 이건 단순 편의 차원을 넘어서, 의정부 신규 분양 단지들의 시세 상단을 끌어올릴 수 있는 요소다. GTX 개통 전에 분양가로 선점하면, 향후 시세와의 차이에서 시세 차익을 노려볼 구간이 생길 수 있고, 직장인 수요 유입으로 전세와 월세 수요가 늘어날 여지도 있겠다.
현진 에버빌 주변에는 신세계백화점 의정부점, 대형마트, 로데오거리 상권, 병원 등이 이미 자리 잡고 있다. 별도 개발을 기다릴 필요 없이 바로 '이미 갖춰진 동네'라는 점이 특징이다.
특히 을지대학교병원 같은 대형 의료시설 접근성이 좋아서, 자녀를 키우는 가정이나 부모님을 모시는 세대에게도 안정감을 주는 입지라는 평가다.
교육 측면에서도 초·중·고가 가까운 학세권이라, 아이 통학 동선이 짧고 위험 요소가 적은 편에 속한다. 이런 실거주 매력 덕분에, 의정부 현진 에버빌 하이뷰 분양소식이 본격화되면 투자 수요뿐 아니라 실입주 문의도 함께 늘어날 가능성이 높다
주요 계약자 혜택으로 선착순 한정세대 발코니 확장비 무료. 시스템 에어콘 2대 무상. 중도금 무이자 등이 있다.
분양문의 010-8936-7976
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